Société civile immobilière (SCI) : définition, fonctionnement et fiscalité

La SCI demande plus de formalités, mais elle fixe des règles plus claires que l'indivision.

L'indivision est la règle par défaut quand plusieurs personnes achètent ou héritent ensemble. Ses règles sont détaillées dans l'indivision : définition et règles.

Les associés. Il en faut au moins deux. Ce peuvent être des personnes ou des sociétés. Deux époux peuvent former une SCI, quel que soit leur régime matrimonial. Sauf clause contraire, chacun reçoit sa part des bénéfices et supporte sa part des pertes, selon sa part du capital.

Le capital et les apports. Les associés fixent librement le montant du capital. Ils le forment par des apports en argent ou en nature, par exemple un appartement. Aucun délai légal n'impose de verser les apports en argent : les statuts en fixent les modalités.

Le gérant. Il dirige la société au quotidien. Il peut être associé ou non. Il est nommé par les statuts, par un acte séparé ou par une décision des associés. Sauf clause contraire, les associés qui détiennent plus de la moitié des parts le nomment et peuvent le révoquer. Il agit dans l'intérêt de la société. Les statuts peuvent limiter ses pouvoirs, par exemple exiger l'accord des associés pour emprunter ou vendre. Au moins une fois par an, il rend compte de sa gestion dans un rapport écrit.

Les décisions collectives. Ce qui dépasse les pouvoirs du gérant se décide à l'unanimité, sauf si les statuts prévoient une autre majorité (article 1852 du Code civil). Les associés votent en assemblée ou, si les statuts le permettent, par écrit. Au moins une fois par an, chaque associé peut consulter les comptes et les documents de la société. Il peut aussi poser des questions écrites, et le gérant doit lui répondre dans le mois.

La responsabilité. Les associés paient les dettes de la société sans limite, mais chacun selon sa part du capital. Le créancier, par exemple la banque, doit d'abord poursuivre la société. Il ne peut se tourner vers les associés que s'il n'a rien obtenu d'elle.

Exemple : Julien, Camille et Léo créent une SCI qui achète un immeuble de 300 000 € avec un prêt. Julien a 40 % des parts, Camille et Léo 30 % chacun. Un jour, la société ne peut plus rembourser, et la banque n'obtient rien d'elle. La banque peut alors poursuivre chaque associé pour sa part de la dette restante : 40 % pour Julien, 30 % pour Camille et 30 % pour Léo. Aucun ne paie la part d'un autre.

Par défaut, à l'impôt sur le revenu. La SCI ne paie pas l'impôt elle-même. Chaque associé est imposé sur sa part du résultat, même si l'argent n'est pas distribué. Pour une location vide, cette part s'ajoute à ses revenus fonciers, c'est-à-dire ses revenus de location. La société dépose chaque année une déclaration de résultats, la 2072 : voir la déclaration fiscale d'une SCI.

À l'impôt sur les sociétés (IS), par choix ou par obligation. La SCI paie alors elle-même l'impôt sur ses bénéfices. C'est le cas dans deux situations :

• elle choisit ce régime ;
• son activité commerciale, comme la location meublée, dépasse 10 % de son chiffre d'affaires hors taxes.

Ce choix se déclare avant la fin du troisième mois de l'exercice, c'est-à-dire de l'année comptable. Vous pouvez revenir dessus jusqu'au cinquième exercice qui suit. Ensuite, il devient définitif. Le taux de l'IS est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, sous conditions, et de 25 % au-delà (source : fiche F38553).

Le choix change l'impôt pendant que vous gardez le bien, et quand vous le revendez. Notre comparateur SCI à l'IR ou à l'IS chiffre les deux options sur 10 à 25 ans.

La cession. Pour vendre ses parts, un associé a besoin de l'agrément, c'est-à-dire l'accord de tous les autres associés. Les statuts peuvent prévoir une autre majorité ou confier cet accord au gérant. Sauf clause contraire, la vente aux parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants n'a pas besoin de cet accord (article 1861 du Code civil). La vente se fait par écrit et doit être enregistrée auprès des impôts. La plupart des SCI possèdent surtout de l'immobilier : on dit qu'elles sont « à prépondérance immobilière ». L'acheteur paie alors 5 % du prix en droits d'enregistrement, la taxe sur la vente (source : fiche F38553).

Le décès d'un associé. La société continue avec ses héritiers. Les statuts peuvent toutefois exiger leur agrément ou prévoir une autre solution (article 1870 du Code civil). Les héritiers qui ne sont pas acceptés reçoivent la valeur des parts.

• Résidence principale en SCI. Pour la résidence principale, la loi prévoit d'habitude deux réductions de valeur : 20 % dans une succession, et 30 % pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Elles ne s'appliquent pas si le logement appartient à une SCI (source : fiche F38553).
• Bien prêté gratuitement à un associé. C'est possible si les statuts le prévoient. La SCI n'a alors pas de loyers à déclarer, mais elle garde ses obligations de société.
• SCI familiale. Ce n'est pas une forme de société à part. C'est une SCI dont les associés sont d'une même famille : voir la SCI familiale.
• Couple marié sous un régime de communauté. L'époux qui apporte à la SCI un bien commun du couple doit en avertir l'autre. Celui-ci peut alors devenir associé pour la moitié des parts.

La SCI vous engage pour longtemps. Décidez de sa création, de ses statuts et de son régime fiscal avec un notaire, un avocat ou un expert-comptable. I Love Immo n'est aucun des trois.

À lire aussi : créer une SCI : étapes, statuts, coût.

• La SCI possède le bien ; ses associés, au moins deux, possèdent des parts.
• Le gérant gère ; les associés décident de ce qui dépasse ses pouvoirs, à l'unanimité sauf clause des statuts.
• Les associés paient les dettes impayées sans limite, chacun selon sa part.
• Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu ; l'IS est un choix, ou une obligation si l'activité devient commerciale.
• Les parts se vendent avec l'accord des associés et passent aux héritiers, selon les statuts.