La convention d'indivision : pourquoi la signer et ce qu'elle doit contenir

La loi pose trois conditions. Si l'une manque, la convention est nulle (article 1873-2 du Code civil).

1. Tous les indivisaires sont d'accord. Une majorité ne suffit pas.
2. La convention est écrite et désigne les biens possédés ensemble.
3. Elle indique la part de chacun, par exemple un tiers, ou 60 % et 40 %.

Si l'indivision comprend une maison ou un appartement, la convention doit aussi être publiée au fichier immobilier. C'est le registre public qui recense les propriétaires. En pratique, cette formalité impose le notaire. Une convention rédigée entre vous, sans notaire (dite « sous seing privé »), ne vaut donc que pour d'autres biens : un bateau, des meubles, des actions.

Pour signer, il faut avoir le droit de disposer des biens, par exemple de les vendre. Pour un enfant mineur, son représentant légal, en général un parent, peut signer seul. Devenu majeur, l'enfant peut mettre fin à la convention dans l'année qui suit ses 18 ans.

Le bon choix dépend de votre projet : garder le bien un temps défini, ou seulement mieux le gérer ensemble.

La durée fixe protège le projet commun, mais elle bloque aussi chacun. Avant de signer pour cinq ans, demandez‑vous si l'un de vous risque d'avoir besoin de récupérer sa part.

En plus des mentions obligatoires, la convention peut régler la plupart des sujets qui fâchent :

• Le gérant. Vous pouvez nommer un ou plusieurs gérants, parmi vous ou non. Vous décidez ensemble, à l'unanimité, comment le nommer et le révoquer. Il agit au nom de tous et gère les biens. Sauf accord contraire, il est payé pour ce travail. Chaque année, il rend des comptes et indique par écrit les bénéfices et les pertes.
• Les décisions. Si aucun indivisaire n'est mineur ou protégé, vous pouvez prévoir des votes à la majorité pour certaines décisions. En revanche, vendre un immeuble exige toujours l'accord de tous, sauf autorisation du juge (article 1873-8 du Code civil).
• Les charges. Taxe foncière, assurance, travaux : qui paie quoi, à quelle date, sur quel compte.
• L'occupation. Qui peut habiter le bien, à quelles périodes, et si celui qui l'occupe verse une indemnité aux autres.
• Le décès d'un indivisaire. La convention peut prévoir que les autres pourront racheter sa part. Elle peut aussi prévoir que son conjoint ou un héritier désigné pourra la recevoir. Ce droit se perd s'il n'est pas utilisé dans le mois qui suit une mise en demeure, c'est-à-dire une demande officielle de se décider.

Le gérant ne peut pas recevoir plus de pouvoirs que ceux prévus par la loi. Une clause qui les élargit n'a aucun effet.

La convention ne supprime pas certaines protections.

• Si l'un vend sa part, les autres gardent le droit de l'acheter en priorité : c'est le droit de préemption.
• Si l'un a des dettes personnelles, ses créanciers ne peuvent pas obtenir le partage pendant la durée de la convention. Ils le peuvent seulement dans les cas où leur débiteur le pourrait lui-même. En revanche, ils peuvent faire saisir et vendre sa part.
• Les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant demandent toujours l'accord de tous.

• Partenaires de Pacs en indivision. Sauf clause contraire, chacun est gérant. Leur convention doit être publiée à chaque achat immobilier, sinon elle ne s'impose pas aux autres personnes. Elle dure autant que le Pacs (article 515-5-3 du Code civil). Voir acheter à deux en Pacs ou en concubinage.
• Couple non marié ou amis qui achètent ensemble. Vous pouvez signer la convention le jour de l'achat, chez le même notaire.
• Héritiers. Ils peuvent signer une convention pour garder la maison familiale quelque temps. Ils peuvent aussi choisir ensemble, à l'unanimité, une personne chargée de gérer. Voir la maison en indivision entre frères et sœurs.
• Usufruit. Quand l'un des propriétaires a l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'occuper le bien ou d'en toucher les loyers, des règles spécifiques du Code civil s'appliquent. Demandez au notaire comment en tenir compte.

Les règles par défaut sont décrites dans l'indivision : définition et règles. Le notaire rédige la convention et la fait publier. I Love Immo ne fournit ni modèle ni rédaction d'acte.

• La convention d'indivision organise un bien possédé à plusieurs ; elle exige l'accord de tous.
• Elle doit être écrite et indiquer les biens et la part de chacun ; pour un immeuble, le notaire est indispensable.
• Elle dure cinq ans au plus, avec renouvellement possible, ou n'a pas de durée fixe, et le partage est alors possible à tout moment.
• Elle peut nommer un gérant, répartir les charges, organiser l'occupation et prévoir le décès d'un indivisaire.
• Elle ne permet pas de vendre un immeuble sans l'accord de tous, sauf autorisation du juge.