Le quasi-usufruit : utiliser une somme d'argent et la rendre à la fin

Il naît surtout dans trois situations :

1. Une succession avec des comptes bancaires. Le conjoint survivant reçoit parfois l'usufruit de la succession. Il a alors l'usufruit des sommes déposées sur les comptes du défunt. Comme il s'agit d'argent, il peut l'utiliser. Il devra le rendre aux enfants, qui ont la nue-propriété.
2. La vente d'un bien démembré. L'usufruitier et le nu-propriétaire vendent le bien ensemble. Ils peuvent alors convenir de reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du Code civil). L'usufruitier reçoit tout le prix en quasi-usufruit. Le partage du prix est détaillé dans vendre un bien démembré.
3. Une donation d'argent avec réserve d'usufruit. Un parent donne une somme à ses enfants, mais il en garde l'usufruit, donc l'usage. C'est cette situation que la loi de finances pour 2024 a visée.

Exemple : Jeanne, veuve de 76 ans, a l'usufruit d'une maison. Ses deux filles en ont la nue-propriété. Elles vendent la maison 360 000 € et conviennent de reporter l'usufruit sur le prix. Jeanne encaisse les 360 000 €. Elle peut s'en servir pour payer son entrée en résidence. Chacune de ses filles détient une créance de 180 000 €, que la succession de leur mère paiera.

La convention est l'écrit qui constate le quasi-usufruit et fixe ce que la loi laisse ouvert. Le Code civil ne prévoit pas de modèle. Elle mentionne en général :

• les parties : le quasi-usufruitier et chaque nu-propriétaire, avec leurs parts ;
• l'origine et le montant des sommes : prix de vente, comptes, donation ;
• le montant de la créance de restitution, et éventuellement sa revalorisation, c'est-à-dire une hausse prévue avec le temps ;
• les garanties du nu-propriétaire : placement de tout ou partie des fonds, hypothèque (une garantie sur un bien immobilier), caution (une personne qui s'engage à payer) ;
• la date et la forme de l'acte, qui comptent pour la succession.

La forme compte. Au décès du quasi-usufruitier, une dette envers un héritier n'est déduite de la succession qu'à certaines conditions. Elle doit résulter d'un acte authentique, c'est-à-dire établi par un notaire. Elle peut aussi résulter d'un acte sous seing privé, signé entre particuliers, s'il a une date certaine avant le décès. Une date certaine est une date prouvée, par exemple parce que l'acte a été enregistré aux impôts. Les héritiers doivent aussi prouver que la dette est sincère, c'est-à-dire réelle (article 773 du CGI). Une convention reçue par le notaire, ou intégrée à l'acte de vente, remplit ces conditions.

Concrètement :

1. Faites la liste des sommes concernées et de leur origine.
2. Mettez‑vous d'accord sur le montant à rendre et sur les garanties.
3. Faites rédiger la convention par le notaire, ou intégrez-la à l'acte de vente.

Les nus-propriétaires sont remboursés sur les biens de la succession, avant le partage entre les héritiers. La créance devient exigible : ils peuvent en demander le paiement. Côté impôts, la fin de l'usufruit ne coûte rien : quand l'usufruit rejoint la nue-propriété au décès, aucun impôt n'est dû. Reste une question : la dette peut‑elle être déduite de la succession ? La loi de finances pour 2024 a changé la réponse.

Pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, la règle est la suivante :

Dans le premier cas, le nu-propriétaire paie des droits calculés selon son lien de parenté avec l'usufruitier. Les droits éventuellement payés lors de la donation de départ viennent en déduction. S'ils sont plus élevés, la différence n'est pas remboursée.

En résumé : plus de liberté pour l'usufruitier, plus de risque pour le nu-propriétaire.

Pour le quasi-usufruitier, souvent un parent âgé ou un conjoint survivant, c'est une vraie liberté. Il dispose du capital, pas seulement de ses intérêts. Il peut s'en servir pour se loger, se soigner ou aider ses proches.

Pour le nu-propriétaire, la position est plus fragile. Sa créance n'est payée qu'au décès, sur ce qui reste dans la succession. Le quasi-usufruitier a peut-être tout dépensé. D'autres héritiers peuvent aussi être en concurrence, notamment dans une famille recomposée. Le remboursement peut alors être incomplet.

Pour la transmission, la dette de restitution peut réduire la part taxable de la succession, quand elle reste déductible. Depuis 2024, cet effet a disparu pour les donations d'argent avec réserve d'usufruit.

• Famille recomposée. Le quasi-usufruitier est parfois un beau-parent. Les nus-propriétaires attendent leur remboursement de la succession d'une personne dont ils ne sont pas forcément héritiers. La convention et ses garanties prennent alors toute leur importance.
• Réinvestir plutôt que consommer. Avec la somme, les parties peuvent préférer acheter un placement ou un autre bien, détenu en usufruit et nue-propriété. L'usufruitier en perçoit les revenus. Le nu-propriétaire garde des droits sur ce bien, au lieu d'une simple créance.
• Décès du nu-propriétaire en premier. Sa créance de restitution fait partie de sa propre succession. Elle passe à ses héritiers.
• Fin de l'usufruit au décès. Les autres effets du décès de l'usufruitier sont expliqués dans la nue-propriété au décès de l'usufruitier.

Le quasi-usufruit touche au droit civil et à la fiscalité des successions. Faites rédiger la convention par un notaire et, pour des montants importants, consultez un conseiller fiscal. I Love Immo ne rédige pas d'actes et ne fournit pas de modèle de convention.

À lire aussi : usufruit et nue-propriété : définitions et droits.

• Le quasi-usufruit porte sur l'argent : l'usufruitier peut le dépenser et doit en rendre l'équivalent à la fin.
• Le nu-propriétaire ne détient qu'une créance, payée par la succession du quasi-usufruitier.
• Il naît surtout de l'usufruit sur des comptes bancaires, du report de l'usufruit sur un prix de vente ou d'une donation avec réserve d'usufruit.
• Une convention écrite, signée chez le notaire ou à date certaine, est indispensable pour que la dette soit prise en compte.
• Depuis le 29 décembre 2023, la dette n'est plus déductible pour une somme d'argent donnée avec réserve d'usufruit.