L'indivision : ce que c'est et comment se prennent les décisions

La loi prévoit trois niveaux de décision, du plus simple au plus grave :

En clair : un acte « conservatoire » protège le bien, un acte « d'administration » le gère, un acte « de disposition » change son propriétaire ou l'engage pour longtemps.

La majorité se compte en droits, et non en nombre de personnes. La différence compte quand les parts sont inégales.

Exemple. Trois héritiers possèdent une maison. Anne en a la moitié, Paul et Claire un quart chacun. Anne et Paul réunissent les trois quarts des droits : ensemble, ils peuvent louer la maison. Paul et Claire n'ont que la moitié des droits à eux deux : ils ne le peuvent pas sans Anne. Pour vendre, il faut l'accord des trois : les étapes sont dans vendre un bien en indivision.

Un indivisaire gère seul, à la vue de tous et sans que personne ne s'y oppose ? Il est alors considéré comme autorisé par les autres pour la gestion. Cette autorisation implicite ne couvre ni la vente ni la location commerciale.

L'unanimité ne vous enferme pas pour toujours. La loi prévoit plusieurs recours devant le tribunal judiciaire :

• Un indivisaire ne peut pas donner son avis, par exemple pour cause de maladie ou d'absence. Le juge peut autoriser un autre indivisaire à le représenter.
• Un refus met en danger l'intérêt de tous. Le juge peut autoriser un indivisaire à faire seul l'acte refusé.
• Les deux tiers veulent vendre. Ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits déclarent leur projet devant un notaire. Le notaire prévient les autres dans le mois. Sans accord dans les trois mois, le tribunal peut autoriser une vente aux enchères. Il le fait si la vente ne nuit pas trop aux droits des autres.
• Il y a urgence. Le président du tribunal peut ordonner les mesures urgentes que l'intérêt de tous exige.

Les étapes pour quitter l'indivision, vendre votre part ou demander le partage sont expliquées dans sortir de l'indivision.

La loi du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril, veut faciliter la sortie de l'indivision. Si vous êtes propriétaire en indivision, trois changements comptent :

1. Vente autorisée en urgence. Depuis le 9 avril 2026, le juge peut autoriser un indivisaire à signer seul la vente d'un bien en indivision. Il faut que l'urgence et l'intérêt de tous le justifient (article 815-6 du Code civil).
2. Partage en justice pour tous. Les règles du partage devant le juge s'appliquent désormais clairement à toutes les indivisions. Pas seulement aux successions : aussi aux époux, aux partenaires de Pacs et aux couples non mariés. Un décret doit encore préciser comment.
3. Corse. Pour les biens situés en Corse, ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent faire vendre ou partager le bien. Ils font pour cela une déclaration devant notaire.

Le reste ne change pas. La gestion se décide toujours aux deux tiers, et la vente à l'unanimité.

Chaque indivisaire peut utiliser le bien selon son usage normal, tant qu'il respecte les droits des autres. Celui qui l'occupe seul, par exemple un héritier qui habite la maison, doit en principe une indemnité d'occupation aux autres. C'est une sorte de loyer, sauf accord contraire. Faute d'accord, le président du tribunal fixe en attendant qui utilise le bien. Consultez l'indemnité d'occupation.

Les loyers encaissés appartiennent à l'indivision. Ils se partagent selon les parts de chacun. Chaque indivisaire peut demander, chaque année, sa part des bénéfices. Mais attention : une demande sur des loyers ou des revenus n'est plus possible au bout de cinq ans. Ce délai court depuis la date où ils ont été encaissés, ou auraient pu l'être.

Les dépenses suivent la même logique. Vous avez payé avec votre argent des dépenses nécessaires pour garder le bien en état, ou pour l'améliorer ? Il en sera tenu compte au moment du partage. Gardez les factures et les relevés de paiement : ce sont vos preuves.

Oui. Un indivisaire peut vendre sa part.

Concrètement, s'il veut la vendre à une personne extérieure à l'indivision :

1. il prévient d'abord les autres par commissaire de justice, l'ancien huissier. Il leur donne le prix, les conditions et le nom de l'acheteur ;
2. les autres ont alors un mois pour acheter la part aux mêmes conditions. C'est leur droit de préemption, un droit d'acheter en priorité (article 815-14 du Code civil) ;
3. sans réponse, la vente à l'acheteur extérieur peut se faire.

Une vente faite sans ce courrier peut être annulée pendant cinq ans.

• Bien démembré. Le bien est partagé entre un usufruitier et des nus-propriétaires, par exemple quand un parent survivant en a l'usufruit ? La vente autorisée par le tribunal à la demande des deux tiers ne s'applique pas. Le nu-propriétaire ne peut pas non plus obtenir du juge la vente de tout le bien contre l'avis de l'usufruitier. Consultez usufruit et nue-propriété.
• Indivisaire mineur ou protégé. La procédure des deux tiers devant notaire est fermée si un indivisaire est présumé absent ou placé sous protection, comme une tutelle ou une curatelle. Les règles de cette protection s'appliquent.
• Indivision organisée par écrit. Les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision. Elle désigne un gérant et fixe des règles de fonctionnement.
• Outre-mer. Des règles particulières existent pour certaines indivisions issues d'un héritage en outre-mer. Le notaire chargé de la succession vous dira si elles s'appliquent.
• Indivision entre frères et sœurs. Les cas les plus fréquents, comme la maison des parents, sont traités dans la maison en indivision entre frères et sœurs.

Ces règles sont générales. En cas de blocage ou de projet de vente, un notaire examinera votre situation, ou un avocat si le conflit va devant le tribunal. I Love Immo ne rédige pas d'actes et ne donne pas de conseil juridique personnalisé.

• L'indivision, c'est un même bien possédé à plusieurs, chacun pour sa part, sans découpage du bien.
• Faire réparer : un seul suffit. Louer ou gérer : deux tiers des droits. Vendre ou donner : tout le monde.
• Le tribunal peut autoriser une vente à la demande des deux tiers, après une démarche chez le notaire, sauf si le bien est démembré.
• Depuis la loi du 7 avril 2026, le juge peut aussi autoriser un indivisaire à vendre seul en cas d'urgence.
• Celui qui occupe seul le bien doit en principe une indemnité aux autres. Les frais et les loyers se partagent selon les parts.