Acheter à deux en Pacs ou en concubinage : séparation, indivision et quotes-parts

En union libre, aucune règle n'organise les biens du couple. Si vous achetez ensemble, vous êtes en indivision ordinaire, celle du Code civil qui vaut pour tout le monde. Chacun possède la part inscrite dans l'acte : 50/50, 30/70 ou toute autre répartition.

Les décisions sur le logement suivent les règles de l'indivision. Pour louer, il faut l'accord de ceux qui détiennent au moins les deux tiers des droits. Pour vendre, il faut l'accord de tous. À deux, sauf parts très inégales, vous décidez donc ensemble. Les règles complètes sont dans l'indivision : définition et règles.

Réglez cette question avec le notaire, avant la signature. La quote-part, c'est la part du logement que chacun possède, en pourcentage. Elle reflète en principe ce que chacun finance le jour de l'achat.

Concrètement :

1. Faites le compte de l'apport personnel de chacun. Précisez s'il vient d'une donation ou d'un héritage.
2. Décidez qui rembourse quelle part du prêt.
3. Répartissez les frais d'achat, en général de la même façon.
4. Demandez au notaire d'écrire les parts qui en résultent dans l'acte.

Si l'un rembourse ensuite plus que sa part, la quote-part ne change pas. Il pourra réclamer la différence à l'autre lors de la séparation ou du partage : c'est ce qu'on appelle une créance. Gardez donc les relevés de prêt et les preuves de vos apports. Pour savoir ce que chacun peut emprunter seul, voyez la capacité d'emprunt.

Une convention d'indivision peut compléter l'acte. C'est un contrat écrit entre vous. Il règle le partage des charges, l'occupation du logement et le sort de la part de chacun en cas de décès. Si vous êtes pacsés sous le régime de l'indivision, cette convention doit être publiée au fichier immobilier, le registre public des propriétés, à chaque achat. Sinon, elle ne s'impose pas aux autres personnes, par exemple à un acheteur ou à un créancier.

Personne n'est obligé de rester en indivision : chacun peut demander à en sortir. Trois issues sont possibles.

Entre ex-partenaires de Pacs, le rachat est donc un partage, taxé à 1,10 % (article 746 du code général des impôts). Entre concubins, vous payez les droits de mutation, c'est-à-dire les taxes dues sur une vente immobilière.

La somme versée pour racheter la part de l'autre s'appelle une soulte. Elle se calcule sur la valeur nette du bien, c'est-à-dire sa valeur moins ce qui reste à rembourser du prêt. Le calcul du rachat de soulte donne la soulte, les droits et les frais de notaire pour votre cas.

Exemple : Julie et Thomas, en concubinage, ont acheté une maison à 50/50. Elle vaut aujourd'hui 280 000 €, et il reste 80 000 € de prêt. La valeur nette est donc de 200 000 €. Celui qui garde la maison verse 100 000 € à l'autre. Il reprend seul le prêt, si la banque l'accepte. Comme ils ne sont pas pacsés, il paie en plus les droits de mutation sur la part rachetée.

Sans testament, votre partenaire de Pacs ou votre concubin n'hérite pas de vous. Votre part revient à votre propre famille, vos enfants ou vos parents par exemple. Ces héritiers deviennent propriétaires avec le survivant, en indivision.

Avec un testament, la différence se joue sur l'impôt. Le partenaire de Pacs qui reçoit la part par testament ne paie aucun droit de succession. Le concubin, lui, est traité comme un étranger à la famille. Il paie 60 % de droits, après un abattement, c'est-à-dire une somme non taxée, de 1 594 €.

Exemple : Paul lègue par testament sa part de 100 000 € à sa compagne, avec qui il n'est pas pacsé. Elle est taxée à 60 % sur 98 406 €. Elle paie donc environ 59 044 € de droits de succession. Pacsée, elle n'aurait rien payé.

Le partenaire de Pacs survivant peut aussi demander à garder le logement lors du partage. C'est ce qu'on appelle l'attribution préférentielle.

• Acheter avec ses parents. Un enfant et ses parents peuvent acheter ensemble en indivision, chacun pour sa part. Au décès d'un parent, sa part entre dans sa succession. Le démembrement est une autre formule : les parents achètent l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'occuper ou de louer, et l'enfant la nue-propriété, c'est-à-dire les murs. Voir usufruit et nue-propriété.
• Un partenaire déjà propriétaire. Le logement qu'il possédait avant le Pacs reste à lui. Si l'autre paie une partie des travaux ou du prêt, il peut réclamer un remboursement. Il ne devient pas propriétaire d'une part.
• Couples mariés. Le régime matrimonial (communauté, séparation de biens) fixe les règles. Cette page ne les traite pas.
• Société civile immobilière. Acheter par une SCI remplace l'indivision par des statuts, le règlement de la société, et par des parts sociales. C'est plus encadré, avec des formalités et des impôts propres. Voyez acheter un bien en SCI, puis comparez avec le choix de l'impôt d'une SCI.

Le choix du régime et des quotes-parts a des effets durables, y compris pour vos héritiers. Parlez-en avant de signer avec le notaire qui reçoit l'acte d'achat. I Love Immo n'est pas notaire et ne rédige pas ces actes.

• En Pacs, la séparation des patrimoines est la règle : le logement acheté à deux appartient à chacun selon sa part.
• Avec l'indivision du Pacs, chacun possède la moitié, sans remboursement possible si l'un a payé plus.
• En concubinage, seul l'acte d'achat fixe les parts : faites-les correspondre à ce que chacun finance vraiment.
• À la séparation, le rachat de part coûte 1,10 % entre ex-partenaires de Pacs, et les droits d'une vente entre concubins.
• Sans testament, le survivant n'hérite pas : la part du défunt revient à sa famille.