Maison en indivision entre frères et sœurs : héritée ou achetée ensemble

Tout dépend de la décision. Voici les plus courantes pour une maison de famille, avec l'accord qu'elles exigent :

Exemple : Hélène, Pierre et Luc héritent chacun d'un tiers de la maison de leurs parents. Hélène et Pierre veulent la louer. À eux deux, ils ont les deux tiers des droits : ils peuvent signer le bail, en informant Luc. Pour vendre, il faut l'accord des trois. Si Luc refuse, Hélène et Pierre peuvent lancer la procédure chez un notaire. Ils pourront ensuite demander au tribunal d'autoriser la vente aux enchères.

En principe, il doit une indemnité d'occupation, sorte de loyer versé à l'indivision. Chacun de vous peut utiliser la maison, s'il respecte son usage prévu et les droits des autres. Mais celui qui l'occupe seul, parce qu'il y vit ou en garde seul les clés, doit cette indemnité. Les autres peuvent toutefois y renoncer. Si vous ne vous entendez pas sur l'usage de la maison, le président du tribunal judiciaire règle la situation de façon provisoire.

L'indemnité est versée à l'indivision, puis répartie selon les parts. Elle se règle en général au moment du partage. Mieux vaut décider par écrit, dès le départ, si l'occupant paie et combien. Le calcul et les délais sont expliqués dans l'indemnité d'occupation entre indivisaires.

Chacun paie les charges et reçoit les revenus selon sa part. Un frère qui détient la moitié paie la moitié des charges et reçoit la moitié des loyers. En pratique :

• la taxe foncière, l'assurance et l'entretien courant se répartissent selon les parts de chacun ;
• celui qui avance seul une dépense nécessaire pour conserver la maison, comme une toiture à refaire, est remboursé au partage (article 815-13 du Code civil) ;
• celui qui améliore la maison à ses frais, par exemple en l'isolant, a droit à une indemnité équitable, calculée selon la valeur gagnée par la maison ;
• celui qui abîme la maison par sa faute doit réparer le dommage.

Gardez les factures et les relevés de virement : ils serviront à faire les comptes au partage.

Plusieurs issues existent, de la plus amiable à la plus conflictuelle :

1. Les autres rachètent sa part. Celui qui sort reçoit une soulte, c'est-à-dire une somme d'argent. Elle se calcule sur la valeur nette de la maison, prêts déduits.
2. Il vend sa part à quelqu'un d'autre. Les autres ont un mois pour l'acheter en priorité, aux mêmes conditions.
3. La maison est vendue. Le prix est partagé selon les parts, après remboursement des dettes et prise en compte des comptes entre vous.
4. Le tribunal tranche. Ceux qui ont les deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente. Chacun peut aussi demander au tribunal d'organiser le partage, avec un avocat.

Entre héritiers, le rachat de part est taxé à 2,50 % (article 750 du code général des impôts). S'il met fin à l'indivision, cette taxe porte sur la valeur de toute la maison.

L'enfant qui habitait déjà la maison au décès de ses parents peut demander à la garder lors du partage, en versant une soulte aux autres. C'est l'attribution préférentielle (article 831-2 du Code civil). Le partage amiable, le partage par le tribunal et leurs coûts sont détaillés dans sortir de l'indivision. Le calcul du rachat de soulte chiffre la soulte et les frais.

Exemple : une maison héritée vaut 240 000 €, sans prêt. Marie rachète les parts de ses deux frères, un tiers chacun. Elle leur verse 80 000 € chacun, soit 160 000 €. La taxe de 2,50 % porte sur 240 000 € : elle s'élève à 6 000 €. Les frais du notaire s'y ajoutent.

Vous êtes alors en indivision ordinaire : chacun possède la part inscrite dans l'acte d'achat. Concrètement :

1. Fixez les parts selon ce que chacun finance vraiment, apport et prêt compris.
2. Signez une convention d'indivision. Ce contrat règle les charges, l'occupation et le départ de l'un d'entre vous.
3. Prévoyez le rachat. Hors succession, racheter la part d'un frère est taxé comme une vente, avec les droits de mutation, c'est-à-dire les taxes d'une vente immobilière.

Une société civile immobilière (SCI) est une autre formule : ses statuts, le règlement de la société, remplacent les règles de l'indivision. Elle demande des formalités et a des impôts propres. Pesez-la avec les avantages et inconvénients d'une SCI, puis comparez avec le choix de l'impôt d'une SCI.

• Un parent survivant a l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter la maison ou de la louer. Tant qu'il est en vie, les enfants n'ont que la nue-propriété, les murs, à plusieurs. Rien ne peut être vendu sans ce parent. La vente autorisée par le tribunal à la demande des deux tiers n'est pas possible. Voir usufruit et nue-propriété.
• Un frère ou une sœur est décédé. Ses propres héritiers, souvent ses enfants, prennent sa place dans l'indivision.
• Un indivisaire mineur ou protégé. Les décisions importantes passent par son représentant légal et, souvent, par le juge des tutelles.
• Un indivisaire injoignable. Le juge peut autoriser un autre indivisaire à le représenter. Le partage amiable reste possible avec un représentant désigné.
• Valeur de la maison. Avant toute discussion, faites estimer la maison. L'estimation d'une maison donne une première idée ; le notaire ou un expert l'affinera.

Une indivision entre frères et sœurs mêle souvent histoire familiale et argent. Le notaire chargé de la succession peut proposer une solution amiable. Si le conflit s'installe, un avocat vous accompagnera devant le tribunal. I Love Immo n'est ni notaire ni avocat. L'annuaire des notaires liste des offices vérifiés.

• La maison héritée appartient à tous les enfants, en indivision, chacun pour sa part, jusqu'au partage.
• Louer : deux tiers des droits. Vendre : tout le monde, ou le tribunal à la demande des deux tiers.
• Celui qui occupe seul la maison doit en principe une indemnité, et chacun paie les frais selon sa part.
• Racheter les parts des autres dans une maison héritée coûte 2,50 % de la valeur de la maison, plus les frais du notaire.
• Entre frères et sœurs qui ont acheté ensemble, le rachat est taxé comme une vente : prévoyez la sortie dans une convention.