Biens en indivision dans un Pacs ou en concubinage : qui possède quoi, qui décide, et à la séparation

Les règles de l'indivision s'appliquent, comme entre héritiers :

• Seul, chacun peut faire ce qui est nécessaire pour conserver le bien, comme une réparation urgente.
• À deux tiers des droits, on peut faire la gestion courante : louer le logement, signer un bail, payer les charges avec l'argent commun.
• À l'unanimité, on vend le bien ou on le donne en garantie d'un prêt.

À deux, avec des parts de 50 %, aucun ne réunit seul les deux tiers. Il faut donc l'accord des deux pour presque tout. Une convention d'indivision permet de nommer un gérant et de fixer les règles à l'avance.

Les dépenses de la maison se partagent selon vos parts : taxe foncière, assurance, gros travaux. Celui qui paie plus que sa part en garde la trace. Il pourra le faire valoir au moment du partage.

Exemple. Nadia et Luc, concubins, possèdent une maison à parts égales. Pendant trois ans, Nadia paie seule la taxe foncière de 1 400 € par an. Au partage, elle peut réclamer à Luc la moitié de ces 4 200 €, soit 2 100 €.

Personne n'est obligé de rester en indivision. Chacun peut demander le partage. Trois issues sont possibles :

1. Vendre le bien et partager le prix selon vos parts.
2. L'un rachète la part de l'autre en lui versant une soulte. Le calcul et les frais sont détaillés dans racheter la part de l'autre après une séparation.
3. Rester en indivision, par exemple en louant le bien, avec une convention écrite.

Celui qui reste seul dans la maison après la séparation peut devoir une indemnité d'occupation à l'autre. Voir l'indemnité d'occupation.

• Le décès de l'un. Sa part va à ses héritiers, pas au survivant, sauf testament. Le survivant se retrouve en indivision avec eux. Voir Pacs et succession.
• Le logement loué. Pour un couple pacsé locataire, le bail et le loyer obéissent à des règles propres, présentées par Service-Public.
• Une donation entre vous. Elle permet de donner sa part à l'autre. Pour les pacsés, l'abattement est de 80 724 € ; pour les concubins, il n'y en a pas. Voir la donation entre époux ou pacsés.
• Une SCI. Acheter par une société remplace l'indivision par des statuts. Voir acheter un bien en SCI.

Votre convention de Pacs et votre acte d'achat fixent vos droits. Faites-les relire par un notaire avant une séparation ou un achat. I Love Immo n'est pas notaire.

• Pacs par défaut : chacun ses biens ; un bien sans preuve est indivis par moitié.
• Pacs avec option pour l'indivision : moitié chacun, sans compte entre vous.
• Concubins : les parts de l'acte d'achat font foi.
• Vendre demande l'accord de tous ; la gestion courante, deux tiers des droits.
• À la séparation : vente, rachat de la part de l'autre ou indivision organisée.