Démembrement de propriété : les inconvénients à connaître avant de signer

• Aucun usage, aucun revenu. Il ne peut pas habiter le bien. Il ne touche pas non plus les loyers, qui reviennent à l'usufruitier (Service-Public, fiche F934).
• Les grosses réparations à sa charge. Toiture entière, gros murs, poutres : il les paie de sa poche, sans recevoir de loyers en échange. Le détail figure dans usufruit, nue-propriété : qui paie quoi.
• Une date d'entrée en jouissance inconnue. Il ne sait pas quand il pourra enfin profiter du bien. Quand l'usufruit est viager, c'est-à-dire prévu pour toute la vie de l'usufruitier, il prend fin à son décès. Personne n'en connaît la date.
• Une vente difficile de sa seule part. Il peut vendre sa nue-propriété seul. Mais peu d'acheteurs s'intéressent à un bien qu'ils ne pourront ni occuper ni louer.
• Des dispositifs fiscaux fermés. Le dispositif d'investissement locatif Relance logement, dit « Jeanbrun », n'est pas ouvert à ceux qui détiennent un droit démembré (fiche F39735).

• Pas de vente du bien entier sans accord. L'usufruitier peut vendre son usufruit seul. Mais pour vendre la maison et en acheter une autre, il lui faut l'accord de tous les nus-propriétaires (fiche F934).
• L'entretien et les charges. Il paie l'entretien courant, la taxe foncière et les charges de chaque année, même si le bien est vide.
• L'IFI sur la pleine propriété. En principe, l'usufruitier déclare le bien à l'IFI pour toute sa valeur, comme s'il en était seul propriétaire (article 968 du Code général des impôts). La valeur n'est partagée avec le nu-propriétaire que dans quelques cas. C'est le cas, par exemple, de l'usufruit que la loi donne au conjoint survivant.
• Pas d'indemnité pour les améliorations. À la fin de l'usufruit, il ne peut rien réclamer pour avoir amélioré le bien (fiche F934).
• Certains baux soumis à accord. Pour louer en bail commercial ou en bail rural, il lui faut l'accord du nu-propriétaire.

Certaines difficultés gênent les deux parties, ou l'une à cause de l'autre.

Entre héritiers, ceux qui détiennent les deux tiers des droits peuvent en principe demander au tribunal d'autoriser une vente. Cette voie est fermée quand le bien est démembré. En copropriété, si l'usufruitier et le nu-propriétaire ne s'entendent pas, c'est le nu-propriétaire qui vote pour le lot.

Exemple. Une veuve de 68 ans garde l'usufruit de sa maison. Depuis la succession, ses deux enfants en ont la nue-propriété. Dix ans plus tard, elle souhaite vendre pour s'installer en appartement. Si l'un des enfants refuse, la vente est bloquée. Si tous sont d'accord, le prix se partage selon la valeur de chaque droit. On utilise souvent le barème fiscal, sauf accord différent : voir vendre un bien démembré et répartir le prix.

Donner avec réserve d'usufruit, c'est donner la nue-propriété et garder l'usufruit. Cette donation est irrévocable. Le parent ne récupère pas la nue-propriété s'il change d'avis ou si ses besoins évoluent. S'il doit un jour payer une maison de retraite, il ne pourra pas vendre la maison sans l'accord des enfants qui ont reçu la donation.

Le fisc applique aussi une règle de prudence. Prenons un bien dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif de l'usufruitier, c'est-à-dire une personne appelée à hériter de lui. Au décès de l'usufruitier, ce bien est présumé faire partie de sa succession (article 751 du Code général des impôts). La famille peut apporter la preuve contraire. Cette présomption ne joue pas pour une donation régulière, faite dans les formes, plus de trois mois avant le décès. En revanche, un enfant peut avoir acheté la nue-propriété sans donation régulière ou sans prouver d'où venait l'argent. Le bien peut alors être réintégré dans la succession.

Dans un usufruit locatif social, un investisseur achète seulement la nue-propriété d'un logement. L'usufruit est confié pour au moins quinze ans à un organisme, souvent un bailleur social, qui loue le logement. Les inconvénients sont de trois ordres. L'investisseur ne touche aucun revenu pendant toute cette durée. Revendre en cours de route est difficile. Enfin, la sortie se prépare à l'avance.

Six mois avant la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire doit en effet faire connaître son choix au locataire en place. Il peut lui proposer un nouveau bail, ou lui donner congé pour vendre ou pour occuper le logement (article L253-5 du Code de la construction et de l'habitation). Le logement peut donc ne pas être libre à la date prévue.

• Plusieurs nus-propriétaires. Ils sont en indivision entre eux, c'est-à-dire propriétaires ensemble de la nue-propriété. Leurs désaccords s'ajoutent à ceux qui peuvent les opposer à l'usufruitier.
• Usufruitier remarié ou famille recomposée. Les intérêts du conjoint usufruitier et ceux des enfants d'une première union peuvent diverger, notamment sur la vente ou les travaux.
• Usufruit temporaire. Un usufruit donné pour une durée fixe a une fin connue. Le nu-propriétaire sait donc quand il récupérera le bien, mais le bien reste indisponible jusque-là.

Ces décisions touchent à la fiscalité et à la famille pour des années. Avant toute donation ou tout achat en démembrement, faites étudier votre situation par un notaire ou un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre. Le calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété vous donne un premier ordre de grandeur.

• Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre le bien entier sans l'accord de l'autre.
• Le nu-propriétaire paie les grosses réparations sans percevoir de revenus.
• L'usufruitier déclare en principe la pleine valeur du bien à l'IFI.
• Une donation avec réserve d'usufruit est irrévocable : elle se prépare avec un notaire.