Dissoudre une SCI : les étapes de la liquidation et les impôts à prévoir

1. La décision. Les associés votent la dissolution et nomment un liquidateur. Ce peut être le gérant, un associé ou une personne extérieure. La décision est écrite dans un procès-verbal : consultez l'assemblée générale de SCI.
2. La publicité. Dans le mois, la décision est publiée dans un journal d'annonces légales du département du siège. Elle est ensuite déclarée sur le guichet unique des formalités des entreprises. Pour les personnes extérieures, la dissolution ne compte qu'après cette publication.
3. La liquidation. Le liquidateur vend les biens ou prépare leur remise aux associés. Il paie les créanciers et rend compte de son travail.
4. La clôture. Les associés approuvent les comptes de fin. Ils donnent « quitus » au liquidateur, c'est-à-dire qu'ils approuvent sa gestion. Puis ils déclarent la liquidation terminée.
5. La radiation. Après la publication de la clôture, le liquidateur fait rayer la société du registre.

Pendant toute la liquidation, la société continue d'exister juridiquement, jusqu'à la publication de la clôture. Si la liquidation dure plus de trois ans, le procureur ou toute personne concernée peut saisir le tribunal.

On paie d'abord les dettes, puis on rembourse aux associés ce qu'ils ont apporté. Ce qui reste s'appelle le boni de liquidation. Il se partage entre les associés selon leur part dans les bénéfices, sauf clause contraire des statuts.

Un associé a apporté un bien qui est encore dans la société ? Il peut demander à le reprendre. Il verse alors une soulte si besoin, c'est-à-dire une somme d'argent pour compenser l'écart avec sa part.

Ce choix change beaucoup les impôts :

• si le bien revient à l'associé qui l'avait apporté, aucune taxe de vente n'est due sur cette reprise ;
• s'il est remis à un autre associé, les droits payés lors d'une vente deviennent dus.

Les impôts appellent cela la « mutation conditionnelle des apports ». Les règles de l'apport sont expliquées dans apporter un bien immobilier à une SCI.

La plus-value immobilière. Pour les impôts, la remise des biens de la SCI aux associés, à la fin de la liquidation, vaut vente. La plus-value est donc imposée au nom de chaque associé, selon sa part. Un bien est vendu à une personne extérieure ou remis à un associé pendant la liquidation ? La plus-value est alors considérée comme faite par la société, et imposée de la même façon.

Si les associés sont des personnes, et non des sociétés, les règles des particuliers s'appliquent. L'impôt baisse avec la durée de détention, comptée à partir de l'achat du bien par la SCI.

Le droit de partage. Le partage entre associés, écrit dans un acte, est taxé au taux normal de 2,5 % (article 746 du code général des impôts). Pour une société, ce droit ne porte que sur les biens remis aux associés.

L'acte de dissolution. Il ne transmet aucun bien entre associés ? Il est alors enregistré pour une somme fixe (article 811 du code général des impôts). Il doit être enregistré dans le mois.

Exemple. Deux frères détiennent à parts égales une SCI à l'impôt sur le revenu. Elle a acheté un appartement en 2010 pour 180 000 €. En 2026, ils décident de la dissoudre.

1. Le liquidateur vend l'appartement 260 000 € à un acheteur extérieur.
2. La plus-value se calcule comme pour un particulier qui aurait gardé le bien seize ans. Chaque frère déclare la moitié de l'impôt dû.
3. Après le paiement des dettes, il reste 240 000 € à partager.
4. Si le partage est écrit dans un acte, le droit de partage est de 6 000 € (2,5 %).

Le calcul de la plus-value immobilière estime l'impôt selon votre durée de détention.

Le calcul est différent et se fait en deux temps :

1. Pour la société. La vente ou la remise de l'immeuble fait apparaître une plus-value. Elle se calcule sur la « valeur nette comptable », c'est-à-dire le prix d'achat moins les amortissements déjà déduits. Les amortissements sont la part du prix déduite chaque année des bénéfices. Cette plus-value est soumise à l'impôt sur les sociétés, sans réduction pour durée de détention.
2. Pour les associés. Le boni de liquidation est imposé comme un revenu distribué, qu'il soit versé en argent ou sous forme de biens.

Les économies faites grâce aux amortissements peuvent donc se payer à la dissolution. Le comparateur SCI à l'IR ou à l'IS montre cet effet jusqu'à la revente.

Un associé rachète toutes les parts ? La SCI n'est pas dissoute d'office. Il a un an pour régulariser, par exemple en faisant entrer un nouvel associé. Sinon, toute personne concernée peut demander la dissolution au tribunal. Le tribunal peut accorder jusqu'à six mois de plus (article 1844-5 du Code civil).

L'associé unique est une société ? La dissolution lui transmet alors tout le patrimoine de la SCI, sans liquidation. Les créanciers ont d'abord trente jours pour s'y opposer.

Ce mécanisme est exclu quand l'associé unique est une personne. La SCI doit alors être liquidée. Les impôts précisent que la plus-value est imposée au moment de la clôture de la liquidation.

• Mésentente entre associés. Tout associé peut demander au tribunal judiciaire la dissolution pour « justes motifs », si le désaccord bloque vraiment la société. Le juge décide au cas par cas.
• Parts héritées à plusieurs. Les héritiers qui détiennent ensemble des parts, « en indivision », votent par une seule personne qu'ils choisissent. La dissolution suit les règles des statuts.
• Autres solutions. Avant de dissoudre, regardez deux autres options. Un associé peut vendre ses parts aux autres. Il peut aussi se retirer, si les statuts le prévoient ou si le juge l'autorise. Consultez les avantages et inconvénients de la SCI.

La dissolution d'une SCI entraîne plusieurs impôts, et la façon de partager les biens en change le montant. Préparez-la avec un notaire, un avocat ou un expert-comptable, et un conseiller fiscal pour la plus-value. I Love Immo n'est aucun de ces professionnels. L'annuaire vous aide à en trouver un.

• La dissolution ouvre la liquidation. La SCI continue d'exister jusqu'à la publication de la clôture.
• À l'impôt sur le revenu, la plus-value sur l'immeuble est imposée au nom des associés, avec les règles des particuliers.
• Le partage entre associés est taxé à 2,5 % sur les biens remis.
• À l'impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule après déduction des amortissements, et le boni est imposé comme un revenu.
• Un associé unique qui est une personne doit liquider la SCI : le patrimoine ne lui revient pas automatiquement.