Comptabilité d'une SCI : ce que le gérant doit tenir, selon l'IR ou l'IS, et le compte bancaire

Le régime fiscal de la SCI change surtout le niveau de détail demandé.

SCI à l'IR : la comptabilité de trésorerie. On note ce qui entre et ce qui sort de la caisse, à la date du paiement : loyers, charges, intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux. Ces chiffres servent à remplir la déclaration 2072. Chaque associé déclare ensuite sa part du résultat, même si la SCI ne lui verse rien.

SCI à l'IS : la comptabilité d'engagement. On enregistre les opérations quand elles naissent, et non quand elles sont payées. On amortit le bien, c'est-à-dire qu'on déduit chaque année une part de son prix. C'est plus lourd, mais cela réduit le bénéfice imposable.

Pour choisir entre les deux régimes, le comparateur SCI à l'IR ou à l'IS chiffre leurs effets. Les déclarations sont détaillées dans la déclaration 2072 de la SCI.

Ouvrir un compte au nom de la SCI est la base d'une comptabilité propre. Tous les loyers y arrivent. Toutes les dépenses en partent. Le relevé devient alors votre premier livre de comptes.

Ce compte est aussi demandé par la banque si la SCI emprunte. Voir emprunter avec une SCI.

Comment choisir. Les banques n'appliquent pas toutes les mêmes frais aux sociétés civiles. Comparez les frais de tenue de compte, la carte et les virements. Vérifiez aussi que la banque accepte bien les SCI, ce qui n'est pas le cas de toutes les offres en ligne.

Exemple. Pierre et ses deux fils ont une SCI à l'IR qui loue un appartement 850 € par mois. Le locataire paie sur le compte de la SCI. Le prêt, la taxe foncière et l'assurance sont prélevés sur ce compte. En fin d'année, Pierre reprend ses relevés dans un tableur : 10 200 € de loyers, 6 400 € de charges et d'intérêts. Il présente ce résultat de 3 800 € à ses fils, puis remplit la 2072.

1. Ouvrez un compte bancaire au nom de la SCI, et faites-y verser tous les loyers.
2. Notez chaque mois les recettes et les dépenses, avec leur date et leur nature.
3. Classez les justificatifs : baux, quittances, factures, tableau d'amortissement du prêt, avis de taxe foncière.
4. En début d'année, faites le total de l'année écoulée et rédigez le rapport de gestion.
5. Faites approuver les comptes en assemblée, puis déposez la déclaration en ligne.

Un tableur ou un logiciel de gestion locative peut suffire. L'essentiel est que chaque chiffre soit justifié par une pièce.

• Une SCI qui loge gratuitement ses associés. Elle a peu d'opérations, mais elle tient quand même ses comptes et rend compte de sa gestion. Voir la SCI familiale.
• Une SCI qui loue en meublé. Elle risque de basculer à l'IS, avec une comptabilité complète. Voir SCI et location meublée.
• Des comptes courants d'associés. Un associé qui avance de l'argent à la SCI doit le voir inscrit à son nom. C'est une dette de la société envers lui.
• Les statuts. Ils peuvent prévoir des règles plus strictes : date de clôture, contrôle par les associés. Voir les statuts de SCI.

Pour une SCI à l'IS, avec plusieurs biens ou des travaux importants, faites appel à un expert-comptable. I Love Immo n'en est pas un et ne tient pas de comptabilité.

• Toute SCI tient une comptabilité, et le gérant rend compte chaque année par écrit.
• À l'IR, un suivi des recettes et des dépenses suffit en général.
• À l'IS, il faut une comptabilité complète, avec bilan et amortissements.
• Un compte bancaire au nom de la SCI sépare son argent de celui des associés.
• Chaque chiffre doit être justifié par une pièce conservée.