Acheter un bien en SCI : qui devient propriétaire, les étapes et les points à vérifier

Quelques mots pour lire ce tableau :

• une personne morale est une société ou une association, par opposition à une personne physique ;
• les statuts sont le contrat qui fixe les règles de la société ;
• l'immatriculation est l'inscription de la société au registre, qui la fait exister aux yeux de la loi.

Soignez l'objet social, c'est-à-dire la liste de ce que la SCI a le droit de faire. Par exemple : acheter, gérer et louer des immeubles. Le gérant engage la société pour tout ce qui entre dans cet objet. Un objet trop étroit peut bloquer une opération utile. Un objet flou peut ouvrir la porte à des contestations.

La SCI paie le prix avec deux sources d'argent : les apports des associés et le prêt qu'elle prend elle-même. Service-Public le souligne : acheter à plusieurs par une société permet un investissement qu'aucun associé n'aurait pu faire seul.

Les apports d'argent n'ont pas à être versés en une fois. Les statuts peuvent prévoir de les verser au fur et à mesure du remboursement du prêt. Les associés peuvent aussi prêter de l'argent à la société en plus de leur apport. On parle d'avances en compte courant : la SCI devra les rembourser.

Exemple. Deux sœurs créent une SCI au capital de 40 000 €, à parts égales. Elles veulent acheter un appartement de 220 000 € pour le louer vide. La SCI emprunte le reste du prix et des frais. Chaque sœur détient 50 % des parts. Chaque année, chacune déclare la moitié du résultat de la SCI dans ses revenus fonciers, la catégorie d'impôt des loyers.

Pour estimer les taxes et la rémunération du notaire sur l'achat, utilisez le calcul des frais de notaire.

Une SCI peut loger gratuitement l'un de ses associés. Pour l'administration fiscale, cela a deux conséquences : la société n'a pas de loyer à déclarer, mais elle ne peut pas déduire les charges de ce logement.

Après l'année de sa création, la SCI peut même être dispensée de la déclaration annuelle n° 2072-S. Il faut pour cela que la répartition du capital, la liste des immeubles et leur occupation ne changent pas. Il faut aussi qu'elle ne touche aucun revenu.

À la revente, l'associé qui y vit comme résidence principale peut être exonéré d'impôt sur sa part du gain, la plus-value. C'est la même règle que pour un propriétaire en direct.

En revanche, selon Service-Public, vous perdez deux avantages réservés aux particuliers :

• l'abattement de 30 % sur la résidence principale pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), c'est-à-dire la réduction de 30 % de sa valeur avant le calcul de cet impôt ;
• l'abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt pour les droits de succession.

Avec son fils ou sa fille. Parent et enfant peuvent être associés de la même SCI, chacun selon son apport. Si le parent paie l'apport de l'enfant, c'est une donation. Elle se déclare et, au-delà des abattements, elle donne lieu à des droits de donation. Réfléchissez-y avant l'achat, plutôt que de régulariser après.

La maison de ses parents. Si une SCI familiale achète la maison des parents, c'est une vente ordinaire : les parents vendent, la SCI paie le prix. Service-Public le rappelle pour les ventes entre proches : l'administration fiscale peut traiter un prix fictif ou très bas comme une donation déguisée. Faites estimer le bien avant de fixer le prix.

Racheter sa propre maison par sa SCI pour la louer. Vous vendez votre maison à votre société. C'est une vraie vente. La SCI paie les droits de mutation, c'est-à-dire les taxes de vente. Vous payez, le cas échéant, l'impôt sur votre plus-value. L'autre solution est l'apport du bien à la SCI en échange de parts. Ses règles sont détaillées dans apporter un bien immobilier à une SCI.

Dans ce tableau, l'agrément est l'accord des autres associés pour faire entrer un nouvel associé. « IR » signifie impôt sur le revenu.

Les règles de l'achat à plusieurs sans société sont expliquées dans acheter à deux en indivision. Le bilan complet de la formule se trouve dans les avantages et inconvénients de la SCI.

• Époux mariés sous le régime de la communauté. L'époux qui apporte de l'argent ou un bien commun doit prévenir son conjoint. Celui-ci peut demander à devenir associé pour la moitié des parts (article 1832-2 du Code civil).
• Location meublée. C'est une activité commerciale : une SCI ne peut la pratiquer qu'à titre accessoire. Au-delà, elle passe à l'impôt sur les sociétés.
• Achat-revente. Il est interdit à une SCI et suppose une société commerciale. Voir le statut de marchand de biens.
• SCI à l'impôt sur les sociétés. Ce choix change l'impôt sur les loyers, sur la revente et sur les bénéfices versés aux associés. Comparez avant de choisir.

Les statuts, la répartition des parts et la fiscalité se décident avec un notaire, un avocat ou un expert-comptable, selon votre situation. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre et ne rédige pas de statuts.

À lire aussi : SCI et location meublée : est‑ce compatible ?.

• En SCI, c'est la société qui achète ; vous détenez des parts selon votre apport.
• Il faut deux associés au moins, des statuts écrits et l'immatriculation avant que la société ne devienne propriétaire.
• Le gérant signe l'acte, dans la limite de l'objet social et des pouvoirs fixés par les statuts.
• Pour une résidence principale, la SCI ne déclare pas de loyer, mais vous perdez certains abattements des particuliers.
• Acheter en famille suppose des prix réels et des donations déclarées.