Emprunter avec une SCI : ce que la banque demande, la caution des associés et l'assurance

La banque prête à la SCI, mais elle juge surtout les personnes derrière elle.

Exemple. Deux sœurs, Annie et Brigitte, ont une SCI à parts égales. Elles veulent acheter un appartement de 200 000 €, frais compris, loué 900 € par mois. Elles apportent 40 000 € et la SCI emprunte 160 000 € sur vingt ans. La banque demande à chacune ses trois derniers avis d'impôt et ses crédits en cours. Elle exige leur caution personnelle à hauteur du prêt.

Le simulateur de prêt immobilier donne la mensualité selon le montant, la durée et le taux.

La caution est un engagement personnel. L'associé qui se porte caution promet de payer à la place de la SCI si elle ne rembourse pas. La banque fixe un montant et une durée. L'associé signe lui-même la mention qui en précise l'étendue.

Sans caution, la responsabilité existe aussi. Les associés d'une SCI répondent des dettes de la société sans limite, mais en proportion de leur part du capital. Un associé qui détient 30 % des parts peut ainsi devoir 30 % de la dette impayée. La banque doit d'abord poursuivre la SCI, et seulement ensuite les associés.

Avant de signer une caution, lisez-la attentivement. Elle engage vos biens personnels.

La banque demande en général une assurance décès et invalidité. Elle ne couvre pas la société, mais les associés, souvent ceux qui se sont portés caution. Chaque associé est assuré pour une quotité, c'est-à-dire un pourcentage du prêt.

Exemple, suite. Annie et Brigitte sont assurées chacune à 50 %. Si Annie décède, l'assurance rembourse la moitié du capital restant. Si chacune était assurée pour la totalité du prêt, l'assurance rembourserait tout, mais elle coûterait plus cher.

Le choix des quotités se fait avec la banque ou l'assureur. Le simulateur d'assurance emprunteur donne un ordre d'idée du coût.

1. Vérifiez dans les statuts qui peut décider d'emprunter.
2. Réunissez les associés et votez le prêt, si les statuts l'exigent. Gardez le procès-verbal.
3. Préparez le dossier : statuts, extrait d'immatriculation, comptes, pièces de chaque associé.
4. Comparez les offres, avec la caution et l'assurance demandées.
5. Le gérant signe le prêt au nom de la SCI ; les associés signent leur caution.

• Une SCI à créer. La banque prête souvent à une SCI en cours d'immatriculation, si les statuts sont signés. Voir acheter un bien en SCI.
• Un associé âgé. L'assurance peut être plus chère, voire refusée au-delà d'un certain âge. La banque peut alors demander une autre garantie.
• Une SCI à l'IS. Les intérêts du prêt et l'amortissement réduisent le bénéfice de la société. Le comparateur SCI à l'IR ou à l'IS chiffre l'écart.
• Les intérêts à l'IR. Ils se déduisent des loyers dans la déclaration de la SCI. Il faut donc des comptes tenus : voir la comptabilité d'une SCI.
• La transmission des parts. Les parts d'une SCI endettée valent moins, ce qui peut alléger des droits de donation. Voir les avantages et inconvénients de la SCI.

Un prêt et une caution engagent votre patrimoine personnel. Faites relire les statuts et l'offre par un notaire, un avocat ou un conseiller indépendant. I Love Immo n'est ni banque ni courtier, et ne propose pas de crédit.

• Une SCI peut emprunter en son nom pour acheter ou faire des travaux.
• La banque juge les loyers et, surtout, la situation des associés.
• Les associés répondent des dettes selon leur part, après la SCI ; la caution peut aller plus loin.
• L'assurance emprunteur couvre les associés, selon une quotité choisie.
• Le gérant ne signe que si les statuts ou les associés l'y autorisent.