SCI ou SARL de famille : comparer les deux sociétés pour un bien en famille

Le statut du gérant de SARL dépend de ses parts. S'il en détient plus de la moitié, il est « majoritaire » et relève du régime des indépendants. S'il en détient moins, il relève du régime général des salariés.

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, chaque associé déclare sa part des loyers dans ses revenus fonciers. Il paie l'impôt sur cette part, même si l'argent reste dans la société. La SCI peut aussi choisir l'impôt sur les sociétés : c'est alors elle qui paie l'impôt sur son bénéfice. Notre comparateur SCI à l'IR ou à l'IS chiffre les deux.

Dans une SARL de famille, les associés choisissent ensemble, et à l'unanimité, le régime des sociétés de personnes. Chacun est alors imposé sur sa part du bénéfice, comme un loueur en meublé. Ce régime n'a pas de limite de durée. L'intérêt du meublé est de pouvoir déduire l'amortissement, c'est-à-dire la perte de valeur annuelle du bien et du mobilier, dans les conditions fiscales du moment.

Attention : ce régime n'est pas ouvert à une activité civile ou libérale. Une SARL de famille qui louerait vide ne peut donc pas en profiter.

La responsabilité. Dans une SCI, si la société ne peut pas payer ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers les associés. Chacun répond alors à proportion de ses parts (article 1857 du Code civil). Dans une SARL, l'associé ne perd en principe que ce qu'il a apporté. En pratique, la banque demande souvent une caution personnelle pour un prêt, dans les deux cas.

Les formalités. La SARL tient une comptabilité commerciale et dépose ses comptes au greffe chaque année. Le dépôt coûte 5,31 € HT de greffe en 2026, plus la diffusion au bulletin officiel. La SCI à l'impôt sur le revenu tient une comptabilité plus simple et ne dépose pas ses comptes. Le détail des frais d'une SCI est dans combien coûte une SCI par an.

Les deux formes permettent de donner des parts au fil du temps. Les parents gardent la gestion, et les enfants profitent des abattements de donation : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans. La valeur des parts tient compte des dettes de la société, comme le prêt en cours.

Deux limites communes : l'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt ne s'applique pas à un logement détenu par une société. Et l'exonération « Dutreil » des entreprises familiales ne vise pas les sociétés qui gèrent leur propre patrimoine immobilier.

Les mécanismes de transmission sont décrits dans la SCI familiale et donner des parts de SCI à ses enfants.

• Un associé hors de la famille. Dans une SARL de famille, l'entrée d'un cousin, d'un ami ou d'un concubin fait perdre le régime. La SCI n'a pas cette contrainte.
• Vous êtes seul. Aucune des deux ne se crée seul. L'EURL, une SARL à associé unique, existe ; voir créer une SCI seul.
• La holding immobilière. C'est une société, souvent à l'impôt sur les sociétés, qui détient des parts d'autres sociétés. Ce montage s'adresse à des patrimoines importants et demande un suivi comptable soutenu.
• Changer de forme plus tard. Transformer une SCI en SARL, ou l'inverse, est possible mais peut coûter cher en impôts. Mieux vaut choisir juste au départ.

Le choix entre ces sociétés a des effets fiscaux durables. Faites‑vous conseiller par un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou un notaire. I Love Immo n'en est pas un et ne crée pas de sociétés.

• Location vide : la SCI. Location meublée : la SARL de famille.
• La SARL de famille reste à l'impôt sur le revenu sans limite de durée, entre membres d'une même famille.
• Dans une SCI, les associés répondent des dettes sur leurs biens ; dans une SARL, à hauteur de leurs apports.
• La SARL dépose ses comptes chaque année ; la SCI à l'impôt sur le revenu, non.
• Les deux permettent de transmettre des parts peu à peu, avec les abattements de donation.