CCMI : quand il est obligatoire, ce qu'il doit contenir et les garanties qu'il vous apporte

Le CCMI doit être écrit et signé avant le début des travaux. Il mentionne notamment :

• le terrain, et votre titre de propriété ou votre droit d'y construire ;
• la description technique de la maison : adaptation au sol, raccordements et équipements, avec une étude géotechnique (l'étude du sol) si nécessaire ;
• le prix forfaitaire et définitif, garantie de livraison et taxes comprises ;
• les éventuelles conditions de révision du prix selon l'indice BT01, l'indice officiel du coût du bâtiment ;
• le coût des travaux que vous vous réservez, c'est-à-dire ceux que vous ferez vous-même, accepté par une clause écrite de votre main ;
• l'échéancier des paiements, la date d'ouverture du chantier et le délai des travaux ;
• les pénalités de retard, d'au moins 1/3 000 du prix par jour ;
• la référence de votre assurance dommages-ouvrage ;
• les attestations de garantie de livraison et d'assurance décennale du constructeur ;
• l'attestation de garantie de remboursement, si vous versez de l'argent avant le chantier.

Plusieurs documents sont joints au contrat : le permis de construire s'il est obtenu, les plans et la notice d'information. S'y ajoute la notice descriptive, qui distingue ce qui est compris dans le prix et ce qui reste à votre charge. Lisez-la ligne à ligne : en cas de désaccord sur les finitions, c'est elle qui tranchera.

Les conditions suspensives sont les conditions sans lesquelles le contrat ne s'applique pas. Ce peut être l'achat du terrain, le permis de construire, les prêts, l'assurance dommages-ouvrage et la garantie de livraison. Si l'une d'elles n'est pas remplie dans le délai prévu, et au plus tard à l'ouverture du chantier, le contrat tombe. Les sommes versées vous sont alors rendues.

Certaines clauses sont interdites. Le contrat ne peut pas, par exemple :

• vous interdire de visiter le chantier ;
• refuser de vous remettre les clés tant que vous n'avez pas tout payé, alors que vous avez émis des réserves ;
• ajouter des causes de retard autres que les intempéries, la force majeure et le cas fortuit, c'est-à-dire des événements imprévisibles.

Avant le chantier, le constructeur peut demander un dépôt de garantie de 3 % du prix au plus. Cet argent est bloqué sur un compte spécial à votre nom. Autre possibilité : deux versements de 5 %, à la signature puis à la délivrance du permis. Il faut alors qu'une garantie de remboursement soit jointe au contrat.

Pendant les travaux, le total des sommes versées ne peut pas dépasser ces plafonds :

Le solde, 5 % au plus, se paie à la réception, le jour où vous acceptez la maison. Si vous faites la réception seul, sans professionnel, vous le payez dans les 8 jours qui suivent. Si vous émettez des réserves, il est consigné, c'est-à-dire mis de côté, jusqu'à ce qu'elles soient levées.

Exemple : Julien et Sophie font construire une maison à 240 000 €. À la mise hors d'eau, le total versé ne peut pas dépasser 60 % du prix, soit 144 000 €. Si le constructeur réclame cette somme, ou davantage, alors que la toiture n'est pas posée, ils peuvent refuser. De son côté, leur banque ne peut débloquer les fonds qu'au vu de l'attestation de garantie de livraison.

La garantie de livraison vous assure que la maison sera terminée au prix convenu. C'est une caution, c'est-à-dire un engagement de payer si le constructeur fait défaut. Elle est donnée au constructeur par une banque, une société de financement ou un assureur, et établie à votre nom.

À partir de l'ouverture du chantier, elle couvre :

• les travaux prévus au contrat qui ne sont pas faits, ou qui sont mal faits ;
• les dépassements de prix nécessaires pour achever la maison, avec une franchise de 5 % du prix au plus (la part qui peut rester à votre charge) ;
• les pénalités de retard prévues au contrat, quand le retard dépasse 30 jours. Elles sont alors dues dès le premier jour.

Concrètement, si le chantier s'arrête :

1. Mettez le constructeur en demeure d'agir, par lettre recommandée.
2. S'il ne répond pas, écrivez au garant. Ses coordonnées figurent sur l'attestation de garantie de livraison.
3. Le garant met à son tour le constructeur en demeure. Faute de réaction sous 15 jours, il désigne qui terminera la maison.

La garantie prend fin à la réception sans réserve, ou quand les réserves sont levées.

Rétractation. Vous avez 10 jours calendaires pour vous rétracter, week-ends et jours fériés compris. Envoyez votre décision par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre qui vous notifie le contrat. Si vous vous êtes réservé des travaux, vous avez aussi 4 mois après la signature pour demander au constructeur de les réaliser au prix prévu.

Construire sans CCMI. C'est possible si aucune entreprise ne prend en charge le gros œuvre et la mise hors d'eau et hors d'air. Vous signez alors un contrat avec un maître d'œuvre, qui coordonne le chantier, et un contrat séparé avec chaque entreprise. Vous perdez le prix global, la garantie de livraison et l'échéancier légal. La coordination, les délais et les dépassements deviennent votre affaire. Voir le rôle du maître d'œuvre.

Méfiez‑vous du professionnel qui réalise en fait tout le clos et le couvert (murs, toit, portes et fenêtres) sans CCMI. Il vous prive de toutes ces protections. Dans ce cas, faites‑vous conseiller par un avocat ou par l'ADIL de votre département, l'agence départementale d'information sur le logement.

• Réception. Le jour de la réception, vous pouvez vous faire assister par un professionnel. Si vous êtes seul, vous gardez 8 jours après la remise des clés pour signaler par recommandé les défauts visibles oubliés. Le détail est dans la réception des travaux.
• Terrain fourni par le vendeur. Le même professionnel vous vend le terrain et la maison à construire ? Le contrat est alors une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), dite « vente sur plan ». L'échéancier et les protections sont différents.
• Plus de deux logements. Un projet de trois logements ou plus ne relève pas du CCMI.
• Assurance. L'assurance dommages-ouvrage reste à votre charge, puisque c'est vous qui faites construire : voir l'assurance dommages-ouvrage.
• Urbanisme. Le permis de construire et ses délais sont traités dans le guide Urbanisme.

À lire aussi : quel contrat pour faire construire.

• Le CCMI est obligatoire dès que le constructeur réalise au moins le gros œuvre et la mise hors d'eau et hors d'air. Il vise les maisons d'au plus deux logements.
• Le prix est forfaitaire et définitif. Les pénalités de retard sont d'au moins 1/3 000 du prix par jour.
• La garantie de livraison, souscrite par le constructeur, couvre l'achèvement, les dépassements de prix et les retards de plus de 30 jours.
• Les paiements sont plafonnés à chaque étape : ne versez pas plus que ce que la loi autorise.
• Vous avez 10 jours pour vous rétracter après la notification du contrat.