Faire construire sa maison : CCMI, maître d'œuvre, artisans ou Vefa, quel contrat choisir

Le CCMI convient si vous avez un terrain et voulez un interlocuteur unique. Le constructeur s'engage sur un prix, un délai et une maison terminée. Il doit souscrire une garantie de livraison : si l'entreprise fait défaut, un garant fait finir la maison au prix convenu.

Vos paiements suivent l'avancement du chantier, avec des plafonds fixés par la loi. Par exemple, 15 % au plus à l'ouverture du chantier et 25 % au plus à la fin des fondations. Le détail du contrat, des plafonds et des pénalités est dans le CCMI.

Exemple : Annie et Paul, 62 et 64 ans, ont hérité d'un terrain près d'Angers. Ils veulent une maison de plain-pied sans suivre le chantier eux-mêmes. Le CCMI avec fourniture du plan leur donne un seul responsable. Ils vérifient l'attestation de garantie de livraison à leur nom avant l'ouverture du chantier.

La Vefa convient si vous n'avez pas de terrain. Le promoteur vend la parcelle et la maison à construire, souvent dans un lotissement. Vous devenez propriétaire du terrain à la signature, puis de la maison au fur et à mesure.

Vous signez d'abord un contrat de réservation. Il décrit le logement, sa surface, ses matériaux et la garantie financière du promoteur. L'acte de vente se signe ensuite chez le notaire, qui vous conseille sur le contrat.

Le contrat de maîtrise d'œuvre convient si vous voulez une maison sur mesure. Le maître d'œuvre conçoit le projet, monte le permis, consulte les entreprises et coordonne le chantier. Il ne construit pas lui-même. Vous signez en plus un contrat avec chaque entreprise. Le rôle et le contrat sont détaillés dans le maître d'œuvre.

Les contrats d'entreprise séparés conviennent si vous avez l'expérience des chantiers et du temps. Aucun artisan ne réalise seul le gros œuvre et la mise hors d'eau et hors d'air. Vous coordonnez tout vous-même. Le contrat avec chaque entreprise n'est pas encadré par une loi spéciale : soignez les mentions de chaque devis.

Dans ces deux formules, il n'y a pas de garantie de livraison. Si un artisan abandonne le chantier, c'est à vous de trouver une autre entreprise.

1. Le terrain. Demandez un certificat d'urbanisme et lisez le plan local d'urbanisme (PLU), le document qui fixe les règles de construction de la commune.
2. Le sol. Dans les zones d'argile, une étude géotechnique peut être obligatoire.
3. Les assurances des professionnels. Exigez l'attestation de garantie décennale de chacun, avant l'ouverture du chantier. Elle couvre pendant 10 ans les dommages graves qui touchent la solidité de la maison.
4. Votre propre assurance. Vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage, qui finance les réparations sans attendre de savoir qui est responsable.
5. Le financement. Prévoyez une condition suspensive d'obtention des prêts : si la banque refuse, le contrat tombe.
6. La fin du chantier. Préparez la réception des travaux, le jour où vous acceptez la maison, avec ou sans réserves.

• Maison de plus de 150 m². Le permis de construire doit être signé par un architecte : voyez l'architecte obligatoire.
• Maison en kit. Si le fournisseur livre seulement les matériaux, ce n'est pas un CCMI. Vous restez responsable de l'assemblage.
• Deux logements. Un CCMI peut couvrir une maison de deux logements au plus pour un même maître d'ouvrage, par exemple pour loger un parent.
• Construction pour louer. Les règles des contrats sont les mêmes. Faites vérifier par un notaire ou un conseiller fiscal les conséquences fiscales de votre projet.
• Normes du neuf. Toute maison neuve suit la réglementation environnementale RE2020 : voyez la RE2020.

Pour trouver un notaire ou un géomètre près de chez vous, consultez notre annuaire de professionnels.

• Quatre contrats possibles : CCMI, Vefa, maîtrise d'œuvre, contrats séparés avec les artisans.
• Le CCMI est obligatoire dès qu'un constructeur fait au moins le gros œuvre et la mise hors d'eau et hors d'air.
• Seuls le CCMI et la Vefa protègent contre l'abandon du chantier.
• Exigez les attestations décennales et souscrivez une assurance dommages-ouvrage.
• Au-delà de 150 m² de surface de plancher, un architecte est obligatoire.