Gros travaux dans un logement loué : les droits du locataire et ce que le bailleur doit faire

Le propriétaire doit envoyer une notification avant le début des travaux. Elle part par lettre recommandée avec accusé de réception, ou elle est remise en main propre.

Concrètement, la lettre indique :

1. la nature des travaux et l'amélioration recherchée ;
2. leur urgence éventuelle et, pour l'énergie, la performance visée ;
3. la date de début et la durée prévue ;
4. les jours et les pièces où l'accès sera nécessaire.

Le locataire peut refuser l'accès le samedi, le dimanche et les jours fériés. Les règles d'entrée dans un logement loué sont détaillées dans la visite du propriétaire.

Des travaux sont « abusifs ou vexatoires » quand ils dépassent ce qui est utile, ou sont menés pour gêner le locataire. Par exemple, un chantier interrompu sans raison pendant des semaines.

Exemple : Mme Lefèvre loue un appartement 900 € par mois à Rennes. Elle fait refaire la cuisine et la salle de bains pendant 30 jours. Ces deux pièces sont inutilisables pendant ce temps. Le chantier dépasse 21 jours : elle doit accorder une baisse de loyer. Elle propose par écrit un montant tenant compte de la durée et des pièces touchées. Le locataire l'accepte, ce qui évite le juge.

1. Écrivez d'abord. Le locataire expose sa demande par lettre recommandée : baisse de loyer, report, horaires.
2. Tentez une solution amiable. Pour un litige de 5 000 € au plus, une conciliation, une médiation ou une procédure participative est obligatoire avant le juge. La commission départementale de conciliation et le conciliateur de justice sont gratuits.
3. Saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, si rien n'aboutit.

Le locataire ne doit jamais cesser de payer son loyer de lui-même pour faire pression. Il risquerait la résiliation de son bail.

• Bailleur qui ne fait pas les travaux. Le locataire prévient, puis met en demeure. Deux mois plus tard sans accord, il peut saisir la commission de conciliation, puis le juge. Le juge peut obliger le bailleur à agir, ou autoriser le locataire à faire les travaux à ses frais.
• Logement mal classé au DPE. Les travaux pour sortir d'une passoire thermique sont des travaux d'amélioration énergétique que le locataire doit laisser faire. Les aides sont dans MaPrimeRénov' pour les bailleurs.
• Choix des entreprises. Des devis clairs, avec des dates, facilitent la notification : voyez les mentions d'un devis.
• Surélévation ou combles au-dessus d'un logement loué. Les nuisances peuvent durer des mois : voyez surélever sa maison et prévoyez la baisse de loyer dans votre budget.
• Travaux faits par le locataire. Le locataire peut faire à ses frais certains travaux de rénovation énergétique après en avoir informé le bailleur. Les autres transformations demandent l'accord écrit du propriétaire.

Les obligations générales du bailleur sont résumées dans les obligations du propriétaire bailleur.

• Le locataire doit laisser faire les travaux d'entretien, d'amélioration, de décence et de rénovation énergétique.
• Le bailleur le prévient avant, par écrit, avec la nature, les dates et la durée des travaux.
• Pas d'accès imposé le samedi, le dimanche ni les jours fériés.
• Au-delà de 21 jours de travaux, le loyer baisse en proportion.
• Travaux abusifs ou dangereux : le juge des contentieux de la protection peut les arrêter.