Rénover une maison ou un appartement ancien : par où commencer

D'abord protéger le bâtiment, puis réduire ses besoins d'énergie, puis finir l'intérieur. Par exemple, si vous refaites la cuisine avant d'isoler les murs, il faudra souvent la démonter.

La VMC est la ventilation mécanique contrôlée, qui renouvelle l'air du logement en continu.

Les étapes 2 à 4 forment la rénovation énergétique. France Rénov', le service public de la rénovation, conseille d'isoler avant de changer de chauffage. Le détail, et les cas où l'on peut changer cet ordre, sont dans l'ordre des travaux de rénovation énergétique.

Exemple. Jacques possède une maison de 1965 classée F. La toiture est à refaire et la chaudière au fioul est en fin de vie. Il commence par la couverture et isole la toiture pendant le même chantier. C'est d'ailleurs obligatoire s'il refait plus de la moitié de la couverture. Viennent ensuite les murs et la ventilation, puis le chauffage. S'il avait remplacé la chaudière en premier, il aurait eu un appareil trop puissant pour la maison une fois isolée.

Tout dépend de ce qui change à l'extérieur et de la surface que vous créez.

• Travaux intérieurs : en général aucune démarche d'urbanisme. C'est vrai si vous ne créez pas de surface et ne changez pas la destination du local, par exemple un commerce transformé en logement.
• Changement de l'aspect extérieur (façade, toiture, fenêtres, volets, isolation par l'extérieur) : une déclaration préalable en mairie. La mairie a un mois pour répondre si le dossier est complet, deux mois en secteur protégé.
• Agrandissement important, ou changement de destination avec de gros travaux : un permis de construire peut être nécessaire.
• Copropriété : les travaux qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur doivent être acceptés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Les règles de votre commune s'ajoutent à tout cela. Elles figurent dans le plan local d'urbanisme (PLU) : matériaux, couleurs, distances. Le pilier urbanisme détaille les autorisations.

Oui, dans trois cas prévus par le code de la construction et de l'habitation (articles R173-4 à R173-8) :

Vous pouvez y échapper dans certains cas :

• l'isolation est impossible, techniquement ou juridiquement ;
• son coût est trop élevé, ce qu'un professionnel doit justifier : elle mettrait plus de 10 ans à être rentabilisée ;
• elle abîmerait l'architecture du bâtiment, ce qu'un architecte doit justifier.

Les murs en pierre, en terre crue ou en bois ne sont pas concernés par l'obligation d'isoler lors d'un ravalement.

Demandez plusieurs devis détaillés pour chaque corps de métier : matériaux, quantités, marques, performances. Les aides exigent une entreprise RGE, c'est-à-dire « reconnue garante de l'environnement ». C'est le cas pour MaPrimeRénov', l'éco-prêt à taux zéro et les primes des fournisseurs d'énergie.

L'ANIL, l'Agence nationale pour l'information sur le logement, rappelle deux assurances :

• la garantie décennale, que chaque entreprise doit avoir : elle couvre pendant dix ans les gros défauts de l'ouvrage ;
• l'assurance dommages-ouvrage, que vous devez souscrire, en tant que maître d'ouvrage, pour des travaux de construction. Elle finance les réparations sans attendre de savoir qui est responsable.

À la fin du chantier, la réception se fait par écrit. Le procès-verbal note les « réserves », c'est-à-dire les défauts constatés à reprendre. C'est la réception qui fait démarrer les garanties.

Pour un conseil neutre et gratuit, deux services publics vous répondent. L'ADIL de votre département traite les questions juridiques et financières. Un conseiller France Rénov' traite les questions d'énergie et d'aides.

Il n'existe pas de prix officiel au mètre carré : seul le total de vos devis donne le budget. Les aides publiques visent surtout l'énergie :

• MaPrimeRénov' par geste finance désormais surtout les pompes à chaleur. L'isolation n'y est plus aidée en métropole depuis le 1er septembre 2026.
• MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur finance un ensemble de travaux pour un logement classé E, F ou G, s'il gagne au moins deux classes.
• L'éco-prêt à taux zéro, sans condition de revenus, va jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale.
• Les primes des fournisseurs d'énergie (certificats d'économies d'énergie) s'ajoutent pour de nombreux travaux.
• La TVA à 5,5 % s'applique aux travaux d'amélioration énergétique d'un logement de plus de deux ans. La TVA à 10 % s'applique aux autres travaux d'amélioration, sous conditions.

Le planificateur de budget rénovation additionne vos devis, déduit les aides possibles et classe les postes dans l'ordre conseillé.

• Appartement en copropriété. Toiture, façade, chauffage collectif et fenêtres sont souvent des parties communes, ou encadrés par le règlement. Vous rénovez librement l'intérieur de votre lot. Le reste se vote en assemblée générale.
• Logement loué. Si vous louez, tenez compte du calendrier de la décence énergétique, c'est-à-dire la performance minimale exigée pour louer. En métropole, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025. Ce sera le cas d'un logement F à partir de 2028.
• Maison achetée à rénover. Si vous achetez à crédit, faites chiffrer les travaux avant de signer l'acte de vente. La banque peut les inclure dans le prêt si elle a les devis.
• Outre-mer. L'obligation d'isoler lors d'un ravalement ou d'une réfection de toiture ne s'applique pas dans les départements d'outre-mer. MaPrimeRénov' y finance d'autres travaux, comme les protections contre le soleil.

Après les travaux, gardez les factures, les notices et les attestations. Depuis 2023, un logement rénové avec un fort effet sur sa performance énergétique a un carnet d'information du logement. Vous devez le remettre au futur acheteur.

À lire aussi : la RE2020, panneaux solaires : déclaration et revente, mur intérieur humide, rénovation électrique d'une maison ancienne.

• Commencez par l'état des lieux : bâti, humidité, électricité, amiante et performance énergétique.
• Traitez d'abord ce qui protège la maison, puis isolez, ventilez et changez le chauffage, et finissez par l'intérieur.
• Déposez les autorisations d'urbanisme et les demandes d'aides avant de signer les devis.
• Un ravalement, une réfection de toiture ou l'aménagement d'un comble peuvent rendre l'isolation obligatoire.
• Confiez les travaux énergétiques à des entreprises RGE et gardez toutes les pièces du chantier.