Vendre un bien « off market » : comment ça marche et quelles limites

Les raisons les plus fréquentes sont pratiques :

• vous ne voulez pas que vos voisins ou votre famille sachent que vous vendez ;
• le bien est occupé, par vous ou par un locataire, et vous voulez limiter les visites ;
• le bien est rare ou très cher, et l'agent connaît déjà des acheteurs intéressés ;
• vous voulez « tester » un prix avant une mise en vente publique.

Un agent immobilier doit avoir un mandat écrit en cours de validité avant de proposer votre bien à quiconque (Service-Public.fr). Sans lui, il n'a droit à aucune commission. Un notaire, lui aussi, ne négocie qu'avec un mandat écrit (annexe 4-9 du code de commerce).

Si l'agent envoie une fiche du bien à ses clients, par courriel ou sur papier, c'est une présentation du bien. Le plus prudent est qu'elle comporte les mêmes mentions qu'une annonce : prix, honoraires, classes du DPE et phrase sur Géorisques. Elles sont listées dans les mentions obligatoires d'une annonce.

L'état des risques doit être remis au futur acheteur dès la première visite (article L125-5 du code de l'environnement). Une vente discrète ne vous en dispense pas. Vous pouvez le préparer en ligne avant les premières visites.

• Moins d'acheteurs. Moins d'offres veut dire moins de concurrence sur le prix. Vous pouvez vendre en dessous de ce qu'aurait permis une diffusion large.
• Une estimation plus difficile à vérifier. Sans retour du marché, vous dépendez de l'avis de l'agent. Demandez-lui les ventes comparables qui justifient son prix.
• Souvent un mandat exclusif. Beaucoup d'agents demandent l'exclusivité pour une vente discrète. Fixez une durée courte et prévoyez la suite : voir mandat simple ou exclusif.
• Les mêmes risques juridiques. Un défaut caché ou une information manquante peut vous être reproché après la vente, avec ou sans annonce.

Exemple. M. et Mme Roux vendent leur maison de bord de mer. Ils ne veulent pas d'annonce. Ils signent un mandat exclusif de deux mois avec une agence, qui présente la maison à six acheteurs de son fichier. Faute d'offre au prix voulu, le mandat prévoit ensuite une mise en vente publique.

• Un bien en copropriété. Les informations sur la copropriété (nombre de lots, charges moyennes, procédures en cours) doivent figurer dans toute annonce. Indiquez-les aussi sur la fiche remise aux acheteurs.
• Un bien loué. Le locataire peut avoir un droit de préférence selon le bail et la vente. Faites vérifier ce point avant toute offre.
• Une vente par un notaire. Une étude peut présenter le bien à ses clients sans annonce publique, avec votre mandat. Voir vendre par un notaire.
• Un droit de préemption. La mairie peut, dans certaines zones, acheter à la place de l'acheteur choisi. Le notaire envoie la déclaration d'intention d'aliéner, que la vente soit discrète ou non : voir vendre en zone de préemption.

Pour choisir l'intermédiaire, voir choisir une agence pour vendre.

À lire aussi : vendre entre particuliers, sans agence : les étapes.

• Off market signifie seulement « sans annonce publique » : ce n'est pas un régime juridique.
• Le mandat écrit, les diagnostics et l'état des risques dès la première visite restent obligatoires.
• Vous gagnez en discrétion, mais vous touchez moins d'acheteurs.
• Exigez une estimation justifiée et un mandat de courte durée.
• La vente se termine toujours par un acte signé chez le notaire.