Vendre sa maison entre particuliers, sans agence : les six étapes

Partez des ventes, pas des annonces. Les prix affichés sont des souhaits, souvent négociés ensuite. Les prix réellement payés sont publics : l'administration fiscale publie chaque vente enregistrée, avec son prix, sa date et sa surface. Ce fichier s'appelle DVF, pour « demandes de valeurs foncières ». Il est mis à jour en avril et en octobre.

Retenez les maisons proches, de surface voisine, vendues ces deux dernières années. Ajustez ensuite selon l'état, le terrain et la classe énergie. Pour préparer la négociation, le calcul du prix juste aide à fixer votre marge.

Les diagnostics forment le dossier de diagnostic technique. Ils doivent être annexés à la promesse de vente, et le DPE est exigé dès l'annonce. La liste dépend de l'âge et de la situation du bien : DPE, état des risques, amiante, plomb, électricité, gaz, termites ou assainissement. Voyez les diagnostics obligatoires pour vendre.

Réunissez aussi :

• votre titre de propriété ;
• le dernier avis de taxe foncière ;
• les factures et garanties des travaux récents ;
• les plans et, si possible, le plan cadastral ;
• pour un appartement, les documents de la copropriété (voir les documents de vente en copropriété).

Votre annonce doit notamment indiquer le prix, la surface, les classes énergie et climat du DPE et la mention Géorisques, plus des informations propres aux lots de copropriété. La liste complète est dans les mentions obligatoires d'une annonce de vente.

Décrivez le bien tel qu'il est. Une surface gonflée ou un défaut caché pourra vous être reproché après la vente. Des photos nettes, prises de jour, valent mieux qu'un long texte.

Regroupez les visites sur quelques créneaux. Notez le nom et le téléphone de chaque visiteur. Ne confiez jamais vos clés.

Remettez dès la visite les diagnostics clés, en particulier le DPE et l'état des risques. Pour une maison classée E, F ou G en métropole, l'audit énergétique doit être remis dès la première visite.

Demandez aussi, poliment, comment l'acheteur compte financer l'achat : prêt, apport, vente d'un autre bien. Un acheteur qui n'a pas consulté sa banque peut vous faire perdre trois mois.

L'offre arrive en général par écrit, avec un prix et une date de validité. Quand vous l'acceptez, vous signez un avant-contrat :

• le compromis de vente, où vous vous engagez tous les deux ;
• ou la promesse unilatérale de vente, où seul le vendeur s'engage, l'acheteur ayant un délai pour décider.

L'acheteur particulier dispose ensuite de 10 jours pour se rétracter. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte. La somme versée à la signature, souvent proche de 10 % du prix, est confiée au notaire, pas à vous.

Rédiger le compromis seul est permis, mais c'est l'étape la plus risquée. Les précautions à prendre sont détaillées dans vendre sans notaire, est‑ce possible ?.

L'acte de vente définitif se signe obligatoirement devant un notaire. Il vérifie la propriété, les hypothèques et l'urbanisme, puis il encaisse le prix. Les frais de l'acte sont payés par l'acheteur. De votre côté, vous payez les diagnostics, la mainlevée d'un éventuel prêt et, parfois, l'impôt sur la plus-value.

Exemple. Jean-Pierre, 70 ans, vend sa maison de Niort sans agence. Les ventes DVF de sa rue situent les maisons comparables entre 195 000 et 225 000 €. Il affiche 215 000 €, avec le DPE et l'état des risques dès la première visite. Il accepte une offre à 208 000 €. Le notaire prépare le compromis, et l'acte est signé trois mois plus tard, après l'accord de prêt de l'acheteur.

• Terrain non constructible. Même démarche, mais la Safer ou l'agriculteur locataire peuvent être prioritaires. Voyez vendre un terrain constructible ou non.
• Maison héritée. Tous les héritiers doivent être d'accord, et l'attestation de propriété est faite par le notaire. Voyez vendre une maison héritée.
• Bien en indivision. La vente demande en principe l'accord de tous. Voyez la vente en indivision.
• Vente à un proche à prix réduit. Un prix nettement sous la valeur peut être requalifié en donation par l'administration fiscale. Voyez la donation déguisée, et demandez conseil à votre notaire.
• Zone de préemption. La mairie peut acheter à la place de votre acheteur. Le notaire envoie la déclaration : voyez la vente en zone de préemption.

À lire aussi : agence immobilière en ligne ou à frais fixes, documents à fournir pour vendre une maison.

• Vendre entre particuliers est permis : seul l'acte final passe obligatoirement chez le notaire.
• Fixez le prix d'après les ventes réelles du quartier, pas d'après les annonces.
• Commandez le DPE avant l'annonce : sa classe doit y figurer dès la publication.
• L'acheteur a 10 jours pour se rétracter après la notification du compromis.
• Faites verser la somme de la signature au notaire, jamais à vous directement.