Pourquoi la banque demande‑t‑elle une garantie ?
Pour être remboursée si vous ne payez plus. La garantie est sa protection contre ce risque. L'assurance emprunteur, elle, couvre un autre risque : le décès, l'invalidité ou l'arrêt de travail.
Il existe deux grandes familles de garanties :
- la caution : un organisme s'engage à rembourser la banque à votre place, puis se retourne contre vous ;
- l'hypothèque : votre bien sert de garantie, et la banque peut le faire saisir et vendre en cas d'impayés.
Le fonctionnement détaillé de l'hypothèque, sa durée et sa levée sont expliqués dans l'hypothèque d'une maison.
Caution ou hypothèque : comparatif
Aucune garantie n'est la moins coûteuse dans tous les cas. Comparez ce que vous payez au départ, ce que vous récupérez, et ce que coûterait une vente avant la fin du prêt.
| Caution d'un organisme | Hypothèque légale du prêteur de deniers | Hypothèque conventionnelle | |
|---|---|---|---|
| Qui la met en place | Un organisme de caution, souvent partenaire de la banque | Le notaire, sans que votre accord soit nécessaire | Le notaire, par un acte que vous signez |
| Pour quels achats | Selon l'organisme | Bien existant seulement : pas de travaux ni d'achat sur plan | Tout achat, travaux, construction |
| Frais au départ | Plus élevés qu'une hypothèque conventionnelle | Frais de notaire, sans taxe de publicité foncière | Frais de notaire, taxe de publicité foncière comprise |
| À la fin du prêt | Une partie peut vous être rendue, sous conditions | Rien à payer : l'inscription s'efface un an après la dernière échéance | Rien à payer : l'inscription s'efface un an après la dernière échéance |
| Si vous vendez avant la fin | Pas de mainlevée à payer | Frais de mainlevée chez le notaire | Frais de mainlevée chez le notaire |
La mainlevée est l'acte notarié qui lève l'hypothèque avant son terme. Son coût dépend du montant du prêt initial. Les deux hypothèques sont comparées en détail dans privilège de prêteur de deniers et hypothèque.
Exemple : Nadia et Paul achètent un appartement ancien à 58 et 60 ans. Ils pensent le revendre dans dix ans pour se rapprocher de leurs enfants, avant la fin de leur prêt de 15 ans. Avec une hypothèque, ils paieraient une mainlevée lors de la vente. Avec une caution, non, et une partie leur serait peut-être rendue. Ils demandent donc à la banque de chiffrer les deux options avant de choisir.
Combien coûtent les frais de garantie ?
Il n'existe pas de tarif officiel unique : le montant dépend du prêt, de l'organisme ou du notaire. Il figure dans l'offre de prêt.
- Pour une caution, l'organisme fixe ses frais et sa participation selon le montant emprunté et le type de projet.
- Pour une hypothèque, vous payez la rémunération du notaire, des frais de formalités et, pour l'hypothèque conventionnelle seulement, la taxe de publicité foncière.
Les frais de garantie entrent dans le TAEG, le taux annuel effectif global qui additionne intérêts, assurance, garantie et frais. Prévoyez-les dans votre apport, comme les frais de notaire. Pour les intégrer à votre projet, le budget d'achat immobilier les additionne au prix, aux frais de notaire et aux autres dépenses.
Les cas particuliers
- Caution de vos parents ou d'un proche. Une personne peut se porter caution, si la banque l'accepte. Elle doit écrire elle-même un engagement avec un montant maximal, en chiffres et en lettres, sinon la caution est nulle. La banque doit la mettre en garde si votre prêt dépasse vos capacités. Un engagement manifestement trop lourd pour ses revenus et son patrimoine est réduit à ce qu'elle pouvait assumer.
- Chaque année, la caution est informée. Avant le 31 mars, la banque doit dire à la personne qui s'est portée caution ce qui restait dû au 31 décembre.
- Achat sur plan ou travaux. L'hypothèque légale du prêteur de deniers n'est pas possible : il reste la caution ou l'hypothèque conventionnelle.
- Refus d'assurance pour raison de santé. Une hypothèque sur un autre bien que vous possédez peut servir de garantie de rechange.
- Rachat du prêt par une autre banque. Il faut en général une nouvelle garantie, et parfois lever l'ancienne hypothèque : voyez quand renégocier son prêt.
Si un parent envisage de se porter caution, demandez conseil à un notaire ou à un avocat : l'engagement peut peser sur son patrimoine et sa succession. I Love Immo n'est ni banque ni organisme de caution.
À lire aussi : se porter caution du prêt immobilier d'un proche, transférer son prêt immobilier sur un nouveau bien, prêt familial pour acheter : reconnaissance de dette.
Ce qu'il faut retenir
- La banque choisit entre la caution d'un organisme, l'hypothèque légale du prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle.
- La caution coûte plus au départ, mais une partie est souvent rendue et elle évite la mainlevée en cas de vente.
- L'hypothèque légale du prêteur de deniers évite la taxe de publicité foncière, mais ne couvre ni travaux ni achat sur plan.
- Si vous pensez revendre avant la fin du prêt, comparez le coût d'une mainlevée.
- Les frais de garantie sont dans l'offre de prêt et dans le TAEG.
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Le prix et tous les frais autour : le coût total, le prêt nécessaire et la mensualité.
Questions fréquentes
Récupère‑t‑on une partie de la caution à la fin du prêt ?
Une partie, souvent. À la fin du remboursement, vous pouvez récupérer une partie des frais payés au départ, sous certaines conditions. La part rendue et ces conditions dépendent de l'organisme : lisez-les avant de signer.
La banque peut‑elle refuser la caution d'un organisme ?
C'est surtout l'organisme qui peut refuser votre dossier, après l'avoir étudié. La banque propose alors une hypothèque. Vous pouvez aussi demander à votre banque de contacter un autre organisme que son partenaire habituel.
Mes parents peuvent‑ils se porter caution de mon prêt immobilier ?
Oui, une personne peut se porter caution, si la banque l'accepte. Vos parents s'engagent alors à rembourser à votre place en cas de défaillance, sur leurs revenus et leurs biens. La loi les protège par une mention écrite obligatoire et un plafond chiffré, mais l'engagement reste lourd.
Les frais de garantie comptent‑ils dans le TAEG ?
Oui. Le taux annuel effectif global inclut les coûts des garanties exigées par la banque, avec les intérêts, l'assurance obligatoire et les frais de dossier. Ce TAEG doit rester sous le taux d'usure.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 17 octobre 2026
- Faut‑il avoir une caution pour obtenir un crédit immobilier ?Service-Public.fr
- Qu'est‑ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?Service-Public.fr
- Faut‑il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ?Service-Public.fr
- Code civil, chapitre « Du cautionnement » (articles 2288 à 2320)Légifrance
- Taux d'usure – 2026-T4 (définition du taux effectif global et frais inclus)Banque de France
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Comment fonctionne la caution d'un organisme ?
Vous payez une somme au départ, et l'organisme garantit votre prêt auprès de la banque. En général, la banque vous met en relation avec un organisme dont elle est partenaire. Vous pouvez lui demander de s'adresser à un autre.
On parle souvent de « caution Crédit Logement », du nom de l'un de ces organismes. Les fonctionnaires peuvent aussi passer par leur mutuelle.
L'organisme étudie votre dossier et peut le refuser. S'il l'accepte, vous payez des frais de souscription, plus élevés que ceux d'une hypothèque conventionnelle. Une partie peut vous être rendue à la fin du prêt, sous certaines conditions propres à chaque organisme : lisez-les avant de signer.
Si vous ne payez plus, l'organisme rembourse la banque. Il vous réclame ensuite tout ce qu'il a payé, avec les intérêts et les frais. La caution ne vous libère donc pas de la dette : elle change seulement de créancier.