Rachat de crédit immobilier : les frais à compter et le calcul pour savoir s'il est rentable

Un rachat coûte plus cher qu'une renégociation, car un prêt se ferme et un autre s'ouvre. Service-Public liste les frais habituels.

1. Les indemnités de remboursement anticipé sur l'ancien prêt. Elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû. Votre contrat peut prévoir moins, ou rien.
2. La mainlevée de l'hypothèque, si l'ancien prêt était couvert par une hypothèque. C'est l'acte du notaire qui l'efface.
3. Les frais de dossier du nouveau prêt.
4. La nouvelle garantie : caution d'un organisme ou nouvelle hypothèque.
5. L'assurance emprunteur : la nouvelle banque peut exiger un nouveau contrat.

Un nouveau contrat d'assurance signé plus tard coûte souvent plus cher, car vous êtes plus âgé. Votre état de santé peut aussi avoir changé. Demandez un devis d'assurance avant de vous engager.

Comparez les intérêts restant à payer dans les deux cas, puis retirez tous les frais. Le gain dépend de trois éléments : l'écart de taux, le capital restant et la durée restante.

Exemple : Patrick doit encore 180 000 € sur 18 ans, à 4,50 %. Sa mensualité est de 1 217,38 € hors assurance. Il lui reste environ 82 955 € d'intérêts à payer.

• Une autre banque lui propose 3,40 % sur la même durée. La mensualité tombe à 1 115,33 €, soit environ 102 € de moins par mois.
• Les intérêts restants passent à environ 60 910 €. L'économie brute est d'environ 22 045 €.
• Les indemnités maximales seraient de 4 050 € : 6 mois d'intérêts, montant plus bas que 3 % du capital (5 400 €).
• Il reste à retirer les frais de dossier, la nouvelle garantie et l'écart éventuel d'assurance.

Ici, le rachat reste nettement intéressant. Avec cinq ans de prêt restants, le même écart rapporterait beaucoup moins. La simulation de remboursement anticipé calcule les indemnités de votre propre prêt.

Les étapes ressemblent à celles d'un premier prêt.

1. Demandez votre tableau d'amortissement et le décompte du capital restant dû à votre banque.
2. Consultez une ou plusieurs banques, seul ou avec un courtier en crédit immobilier.
3. Recevez l'offre de prêt : la banque doit la maintenir 30 jours au moins.
4. Attendez 10 jours après sa réception avant de l'accepter.
5. Signez l'offre et renvoyez-la. La nouvelle banque verse ensuite les fonds à l'ancienne, qui solde votre prêt.

Comparez toujours les offres sur leur TAEG, c'est-à-dire le taux qui additionne intérêts, assurance et frais.

• Faux rachats de crédit. Des escrocs se font passer pour des banques, par courriel ou au téléphone. Vérifiez le prêteur dans le registre Regafi et l'intermédiaire dans celui de l'Orias. Recontactez la banque avec les coordonnées de son propre site.
• Prêt à taux zéro. Il ne porte pas d'intérêts : le racheter n'a pas d'intérêt financier. Le rachat porte sur votre prêt bancaire principal.
• Plusieurs prêts. Chaque prêt a ses propres conditions de remboursement anticipé. Relisez-les une par une.
• Hypothèque. Le choix entre caution et hypothèque pour le nouveau prêt est expliqué dans caution ou hypothèque.
• Assurance seule. Si seul le coût de l'assurance vous gêne, changer d'assurance suffit parfois : voyez la loi Lemoine.

À lire aussi : tableau d'amortissement : le lire et l'utiliser, transférer son prêt immobilier sur un nouveau bien.

• Le rachat se fait avec une autre banque, par un nouveau prêt.
• Les frais s'additionnent : indemnités plafonnées, mainlevée, dossier, garantie, assurance.
• Il est rentable quand l'économie d'intérêts dépasse nettement tous ces frais.
• Un regroupement de crédits baisse la mensualité, mais coûte souvent plus cher au total.
• Vous avez 10 jours de réflexion avant d'accepter la nouvelle offre.