Copropriété en difficulté : alerte, mandataire ad hoc, administrateur provisoire

Dans deux cas, constatés à la clôture des comptes annuels :

• les impayés atteignent 25 % des sommes dues au titre du budget et du fonds de travaux, dans une copropriété de 200 lots au plus ;
• le seuil est de 15 % au-delà de 200 lots ;
• ou l'assemblée générale n'a pas approuvé les comptes depuis 2 ans.

Les sommes devenues dues dans le dernier mois de l'exercice ne comptent pas comme impayés.

Exemple : une résidence de 40 lots a un budget et un fonds de travaux de 80 000 € par an. À la clôture, 22 000 € restent impayés, soit 27,5 %. Le seuil de 25 % est dépassé : le syndic doit déclencher l'alerte.

Le syndic doit agir sans attendre. Le mandataire ad hoc est un professionnel désigné par le juge pour une mission précise, souvent un administrateur judiciaire.

1. Le syndic prévient le conseil syndical, le groupe de copropriétaires élus qui le contrôle.
2. Il saisit le président du tribunal judiciaire. Il n'a pas besoin de l'accord de l'assemblée.
3. Si le syndic ne fait rien dans le mois qui suit la clôture, d'autres peuvent saisir le juge. Ce sont les copropriétaires réunissant 15 % des voix et le président du conseil syndical. Ce sont aussi le maire, le président de l'intercommunalité chargée de l'habitat, le préfet et le procureur. Un fournisseur impayé depuis 6 mois peut aussi agir, après un commandement de payer resté sans effet.
4. Le mandataire analyse et propose. Il examine les finances et l'état de l'immeuble. Il mène des médiations, par exemple avec les fournisseurs. Il remet son rapport au juge dans les 3 mois, délai renouvelable une fois.
5. L'assemblée vote ses propositions. Le syndic les inscrit à une assemblée tenue dans les 6 mois, ou dans les 3 mois si des mesures urgentes sont recommandées.

Le juge décide qui paie les frais du mandataire. Il peut en mettre une partie à la charge du syndic ou des créanciers, selon leur rôle dans la situation.

Quand la situation est trop grave pour une simple médiation. Il faut que l'équilibre financier soit gravement compromis, ou que la copropriété ne puisse plus entretenir l'immeuble.

Peuvent le demander au président du tribunal judiciaire :

• des copropriétaires réunissant au moins 15 % des voix ;
• le syndic ;
• le maire, le président de l'intercommunalité, le préfet ou le procureur ;
• le mandataire ad hoc déjà désigné.

Ce que fait l'administrateur provisoire :

• il prend tous les pouvoirs du syndic, dont le contrat s'arrête sans indemnité ;
• il reçoit tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical. Seuls l'achat ou la vente de biens et le règlement de copropriété restent hors de sa portée ;
• il assainit les finances, fait réaliser les travaux urgents et cherche des financements.

Sa mission dure au moins 12 mois. Il rend compte au juge au moins une fois par an. Avant une décision qui relève de l'assemblée, il demande l'avis du conseil syndical, sauf urgence.

Elles sont gelées puis étalées. C'est l'un des principaux effets de l'administration provisoire.

• Les dettes antérieures sont suspendues pendant 12 mois. Le juge peut prolonger jusqu'à 30 mois, à la demande de l'administrateur. Les dettes publiques et sociales ne sont pas concernées.
• Les poursuites s'arrêtent. Les créanciers ne peuvent plus agir en justice pour se faire payer ces dettes. Les pénalités de retard sont suspendues.
• Les créanciers déclarent leurs créances à l'administrateur dans les 3 mois suivant sa désignation.
• Un plan d'apurement fixe le calendrier de remboursement, sur 5 ans au plus. Le juge l'homologue, c'est-à-dire le valide.

Trois outils plus lourds existent encore.

• L'administration provisoire renforcée, créée par la loi ALUR. Elle vise le cas où les travaux de sécurité ne peuvent pas être financés. Le juge autorise l'administrateur à confier les travaux et leur financement à un opérateur spécialisé. Les copropriétaires paient sa rémunération.
• Le plan de sauvegarde. Le préfet réunit une commission avec le maire, les copropriétaires et les locataires. Elle prépare un plan de redressement sur 5 ans, prolongeable par périodes de 2 ans. Le syndic doit faire voter les mesures. Si aucune assemblée n'est prévue dans les 6 mois, il en convoque une.
• L'état de carence. C'est la procédure la plus lourde. Elle est demandée en principe par le maire ou le président de l'intercommunalité. Un expert établit l'état des finances et des travaux nécessaires, en 3 mois renouvelables une fois. Si le juge prononce la carence, l'immeuble peut être exproprié au profit d'une collectivité ou d'un organisme public.

• Vous êtes copropriétaire. Lisez les annexes des comptes : elles montrent le niveau des impayés. Parlez-en au conseil syndical. Avec d'autres copropriétaires réunissant 15 % des voix, vous pouvez saisir le juge.
• Vous achetez un lot. Les documents remis avant la promesse indiquent les impayés de charges de la copropriété et ses dettes envers les fournisseurs. Lisez-les attentivement. Voir les documents de la vente en copropriété.
• Plus de syndic du tout. La situation relève d'une autre procédure : voir la copropriété sans syndic.
• Syndic d'intérêt collectif. Agréé par le préfet pour 5 ans, il peut gérer une copropriété placée sous mandat ad hoc. Il peut aussi assister un administrateur provisoire.

Ces procédures se déroulent devant le tribunal. Faites‑vous accompagner par un avocat. I Love Immo ne représente personne en justice et ne gère pas de copropriété.

À lire aussi : assemblée générale de copropriété : déroulement, ce que la loi Alur impose en copropriété et les recours contre le syndic.

• L'alerte est obligatoire à 25 % d'impayés (15 % au-delà de 200 lots) ou après 2 ans de comptes non approuvés.
• Le mandataire ad hoc analyse et propose ; l'administrateur provisoire remplace le syndic.
• Sous administration provisoire, les dettes anciennes sont suspendues 12 mois, jusqu'à 30 mois.
• Le plan de sauvegarde et l'état de carence relèvent du préfet et du juge, pour les cas les plus graves.
• Vos propres charges restent dues pendant toute la procédure.