Que faire dès le premier impayé ?
Commencez par vérifier qu'il s'agit bien d'un impayé. Un virement rejeté, un changement de banque ou une aide au logement suspendue expliquent parfois un retard. Un appel ou un message suffit souvent à le savoir.
Ensuite, laissez une trace écrite. Elle servira si l'affaire va plus loin.
- Une lettre simple ou un courriel rappelle au locataire le montant dû et la date d'échéance du bail.
- Une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception lui fixe un délai pour payer. Indiquez le décompte : loyer, charges, mois concernés.
- Un échéancier écrit, si le locataire propose d'étaler sa dette. Datez-le, signez-le à deux, et gardez-en un exemplaire. Il doit rester réaliste : un plan intenable retarde seulement le problème.
N'ajoutez ni pénalités ni frais de relance. La loi les interdit dans un bail d'habitation, même si une clause les prévoit.
Exemple. Mme Durand loue un deux-pièces 750 € par mois, plus 50 € de charges. Le 5 mars, le loyer n'arrive pas. Elle appelle son locataire le 7, qui annonce une perte d'emploi. Elle lui écrit le 10 pour confirmer la somme due, 800 €. Faute de paiement, elle envoie une mise en demeure recommandée le 20 mars. Le locataire propose de payer 200 € de plus chaque mois pendant quatre mois : elle accepte et ils signent un échéancier.
Quand faut‑il prévenir la Caf ou la MSA ?
Si votre locataire touche une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous devez signaler l'impayé. L'impayé est constitué quand la dette atteint deux fois le loyer mensuel et les charges. Si l'aide vous est versée directement, on compte le loyer net, c'est-à-dire aide déduite.
Vous avez ensuite deux mois pour faire le signalement, de préférence par lettre recommandée. Indiquez le nom et l'adresse du locataire, le montant et la période de la dette. Ne pas signaler l'impayé expose à une amende.
La Caf ou la MSA vous demande alors de mettre en place un plan d'apurement, c'est-à-dire un échéancier de remboursement de la dette. L'aide peut être maintenue si le plan est respecté et si le locataire paie son loyer courant. Deux décrets du 12 février 2026 changent ce circuit à partir du 1er janvier 2027 : la commission de prévention des expulsions décidera du maintien de l'aide. Les règles ci-dessus restent valables jusqu'à cette date.
Que faire si l'amiable échoue ?
L'étape suivante est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. Si votre bail contient une clause résolutoire, le locataire a alors six semaines pour payer, faute de quoi le bail pourra être résilié. Tout est expliqué dans le commandement de payer et la clause résolutoire.
Pour une dette de 5 000 € au plus, une tentative de règlement amiable est en principe obligatoire avant de saisir le juge. Vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice, gratuit, ou à un médiateur, payant. Des exceptions existent, par exemple en cas d'urgence manifeste. Voir le conciliateur de justice.
Ce que vous ne devez jamais faire
- Couper l'eau, l'électricité ou le chauffage.
- Changer la serrure ou entrer dans le logement sans l'accord du locataire.
- Garder ses affaires ou le menacer pour le faire partir.
- Réclamer des pénalités ou des frais de relance.
Ces gestes sont interdits, et certains sont des délits. Ils vous mettraient en tort alors que la dette est de votre côté. Seul un juge peut ordonner l'expulsion, et seul un commissaire de justice peut l'exécuter.
Les cas particuliers
- Un locataire en difficulté. Orientez-le vers le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département, qui peut aider à payer une dette de loyer. Le numéro SOS loyers impayés (0 805 160 075) conseille gratuitement le locataire comme le propriétaire.
- Un locataire en surendettement. Une fois son dossier déposé auprès de la Banque de France, des règles propres s'appliquent à votre créance. Un avocat vous dira comment la faire valoir.
- Une colocation. Si le bail prévoit la solidarité, vous pouvez réclamer toute la dette à chacun des colocataires. Voir le bail de colocation.
- Un locataire parti sans prévenir. Ne reprenez pas le logement vous-même : la reprise d'un logement abandonné passe aussi par un commissaire de justice.
Gardez dans un même dossier le bail, l'état des lieux, les quittances, les relances et les preuves d'envoi. I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice : pour votre cas, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.
À lire aussi : expulsion d'un locataire : la procédure complète, la prescription d'une dette de loyer et les organismes garants.
Ce qu'il faut retenir
- Relancez par écrit dès le premier impayé, puis envoyez une mise en demeure recommandée.
- Prévenez la caution, Visale ou l'assureur dans les délais de leur contrat.
- Signalez l'impayé à la Caf ou à la MSA si le locataire touche une aide au logement.
- Pas de pénalités, pas de coupure, pas de changement de serrure.
- Sans accord, le commandement de payer ouvre la procédure ; vous avez trois ans pour réclamer les loyers.
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Questions fréquentes
Le propriétaire peut‑il facturer des pénalités de retard au locataire ?
Non. Une clause du bail qui prévoit des amendes ou des pénalités est réputée non écrite. Les frais de relance sont aussi interdits. Seul le juge peut condamner le locataire aux intérêts et aux frais de procédure.
Combien de temps a‑t‑on pour réclamer des loyers impayés ?
Trois ans. Toute action née du bail se prescrit par trois ans à compter du jour où vous avez connu l'impayé. Au-delà, les loyers les plus anciens ne peuvent plus être réclamés en justice. N'attendez donc pas pour agir.
Faut‑il prévenir la Caf quand le locataire touche les APL ?
Oui. Dès que la dette atteint deux mois de loyer et de charges, vous avez deux mois pour signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA, de préférence par lettre recommandée. Si l'aide vous est versée directement, on compte le loyer net, aide déduite.
Peut‑on réclamer le loyer impayé au garant dès le premier mois ?
Oui. Dès le premier impayé, vous pouvez demander le paiement à la caution désignée dans le bail. Écrivez-lui en joignant le décompte. Si vous faites ensuite délivrer un commandement de payer, il doit lui être signifié dans les 15 jours.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 17 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (7)vérifiées le 17 octobre 2026
- Loyers impayés et expulsion du locataireService-Public.fr
- L'aide personnelle au logement (APL, ALF ou ALS) est‑elle maintenue en cas de loyers impayés ?Service-Public.fr
- Article R824-1 du code de la construction et de l'habitation (définition de l'impayé pour les aides au logement, version en vigueur jusqu'au 1er janvier 2027)Légifrance
- Visale, FAQ bailleurs : la gestion des impayés de loyerVisale (Action Logement)
- Article 750-1 du code de procédure civile (tentative amiable obligatoire jusqu'à 5 000 €)Légifrance
- Article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (clauses interdites : pénalités, frais de relance)Légifrance
- Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (prescription de trois ans)Légifrance
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Comment faire jouer la caution, Visale ou l'assurance ?
Chaque garantie a ses propres règles et ses propres délais. Les manquer peut vous faire perdre la couverture. Relisez votre contrat dès le premier impayé.
Pour Visale, l'impayé est « constitué » quand deux loyers et charges sont entièrement impayés, ou quand des impayés partiels dépassent un mois de loyer et charges. Action Logement prend ensuite en charge la suite, jusqu'à l'expulsion si nécessaire. Le détail est dans Visale côté propriétaire. Le coût et les règles d'une assurance figurent dans notre outil assurance loyers impayés.