Qui paie les travaux votés mais pas encore réalisés ?
La date qui compte est celle de l'appel de fonds, pas celle du vote ni celle du chantier. Quand l'assemblée vote des travaux, elle fixe un calendrier de paiement. Chaque appel de fonds a une date d'échéance, appelée date d'exigibilité. C'est le jour où la somme doit être payée.
- Le vendeur paie les appels dont l'échéance tombe avant la vente.
- L'acheteur paie les appels dont l'échéance tombe après.
Peu importe que les travaux soient commencés, en cours ou pas encore lancés.
Exemple. En juin 2026, l'assemblée vote un ravalement de 48 000 €. Le calendrier prévoit trois appels : 1er octobre 2026, 1er janvier 2027 et 1er avril 2027. Pour le lot de Mme Lemaire, chaque appel est de 400 €. Elle vend son appartement le 15 novembre 2026. Elle paie l'appel d'octobre, soit 400 €. L'acheteur paiera ceux de janvier et d'avril, soit 800 €. Le chantier, lui, ne commence qu'au printemps 2027.
« La vente » s'entend ici de la signature de l'acte chez le notaire, qui transfère la propriété. Le syndic doit ensuite être informé de la vente. C'est à partir de là qu'il envoie les appels au nouveau propriétaire.
Et les charges courantes de l'année de la vente ?
Les charges courantes financent l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble : ménage, chauffage collectif, assurance, honoraires du syndic. Elles sont votées dans un budget annuel.
Chaque copropriétaire verse une provision, en principe le premier jour de chaque trimestre. Une provision est une avance sur les dépenses de l'année. La provision échue avant la vente est payée par le vendeur, en entier. Le syndic ne fait pas de prorata.
| Somme | Qui la paie au syndic |
|---|---|
| Provision du budget échue avant la vente | Le vendeur, en entier |
| Provision du budget échue après la vente | L'acheteur |
| Appel de fonds pour travaux échu avant la vente | Le vendeur |
| Appel de fonds pour travaux échu après la vente | L'acheteur |
| Trop-perçu ou complément après approbation des comptes | Le copropriétaire du jour de l'approbation |
| Cotisations déjà versées au fonds de travaux | Elles restent à la copropriété, sans remboursement |
Que se passe‑t‑il si les travaux ne sont jamais réalisés ?
Chaque année, l'assemblée approuve les comptes. Elle compare alors les provisions versées et les dépenses réelles. C'est la régularisation.
Le trop-perçu ou le complément va au copropriétaire du jour de l'approbation. Si les travaux sont abandonnés, ou coûtent moins que prévu, l'excédent est porté à son compte. Après une vente, c'est souvent l'acheteur, même si c'est le vendeur qui avait payé.
Exemple. M. Faure a payé 1 200 € d'appels pour un remplacement de chaudière. Il vend en mars. En juin, l'assemblée constate que la chaudière a coûté moins que prévu. Un trop-perçu de 300 € apparaît pour son ancien lot. Il est crédité à l'acheteur, sauf si l'acte prévoit qu'il revient au vendeur.
Pour éviter les mauvaises surprises, faites prévoir dans l'acte le sort des régularisations à venir. Votre notaire saura rédiger cette clause pour votre cas.
Les cas particuliers
- Travaux votés entre la promesse et l'acte. Le vendeur est encore propriétaire. Les appels échus avant l'acte restent à sa charge, sauf accord contraire dans l'acte.
- Paiement des travaux en dix ans. Un copropriétaire qui s'est opposé à certains travaux a pu obtenir de payer sa part par annuités. À la vente, le reste dû devient immédiatement exigible.
- Emprunt collectif auquel vous avez choisi de participer. À la vente, le reste dû devient immédiatement exigible. Il peut passer à l'acheteur si le prêteur, la caution et l'acheteur sont d'accord.
- Emprunt collectif voté pour tout l'immeuble. Depuis la loi du 9 avril 2024, l'assemblée peut voter un emprunt auquel chacun participe, sauf refus dans les délais. Ce remboursement suit le lot : il passe automatiquement à l'acheteur.
- Fonds de travaux. Les sommes versées ne sont pas remboursées au vendeur. L'acheteur peut accepter de lui verser un montant équivalent, en plus du prix. Voir le fonds de travaux.
Depuis le 25 décembre 2025, l'état daté remis au notaire indique aussi ce qui reste dû sur un emprunt collectif. Le syndic y détaille les sommes dues par le vendeur et celles qui incomberont à l'acheteur. Voir l'état daté : prix et délais.
Avant la promesse, l'acheteur doit déjà connaître les sommes qu'il pourrait devoir. C'est l'une des informations du pré-état daté. Les travaux votés figurent aussi dans les procès-verbaux d'assemblée des trois dernières années, remis avec la promesse.
Ces règles sont générales. Pour une clause de répartition ou un montant important, demandez conseil à votre notaire. I Love Immo n'est ni notaire ni syndic.
À lire aussi : pré-état daté : le faire soi-même, modèle et bien lire les PV d'AG avant d'acheter.
Ce qu'il faut retenir
- Chaque appel de fonds est payé par le propriétaire du lot à sa date d'échéance, même si les travaux n'ont pas commencé.
- La provision trimestrielle échue avant la vente est payée en entier par le vendeur ; un prorata ne peut être prévu qu'entre vendeur et acheteur.
- Le trop-perçu ou le complément de l'année va au copropriétaire du jour de l'approbation des comptes.
- Vendeur et acheteur peuvent répartir autrement dans l'acte, mais le syndic n'est pas tenu par cet accord.
- Le fonds de travaux n'est pas remboursé au vendeur, sauf accord de l'acheteur.
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Questions fréquentes
Les travaux ont été votés mais n'ont pas commencé : le vendeur doit‑il quand même payer ?
Oui, pour les appels de fonds dont la date d'échéance tombe avant la vente. Peu importe que le chantier ait démarré ou non. Les appels prévus après la vente sont pour l'acheteur, sauf accord différent entre vous dans l'acte.
Si les travaux sont abandonnés, le vendeur récupère‑t‑il ce qu'il a versé ?
Pas automatiquement. Le trop-perçu apparaît quand l'assemblée approuve les comptes. Il est porté au compte de celui qui est copropriétaire à ce moment-là, souvent l'acheteur. Pour l'éviter, prévoyez dans l'acte que ce remboursement reviendra au vendeur.
Peut‑on convenir que le vendeur paiera tous les travaux votés avant la promesse ?
Oui. Le vendeur et l'acheteur peuvent répartir autrement les sommes dans la promesse ou l'acte. Cet accord vaut entre eux seulement. Le syndic continue d'appeler les fonds selon la règle légale, et le notaire fait les comptes entre vous.
Le vendeur récupère‑t‑il sa part du fonds de travaux ?
Non, pas auprès de la copropriété : les sommes versées au fonds de travaux restent au syndicat. L'acheteur peut accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix de vente.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources officielles (9)vérifiées le 17 octobre 2026
- Qui paie les charges de copropriété l'année de la vente du logement ?Service-Public.fr
- Article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (répartition des sommes entre vendeur et acquéreur)Légifrance
- Article 6-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (convention contraire entre vendeur et acquéreur)Légifrance
- Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (budget prévisionnel et provisions)Légifrance
- Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fonds de travaux)Légifrance
- Article 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (emprunt collectif et vente du lot)Légifrance
- Article 26-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (emprunt collectif transmis à l'acquéreur)Légifrance
- Article 33 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (paiement des travaux par annuités)Légifrance
- Article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (contenu de l'état daté)Légifrance
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Comment se calcule un prorata entre vendeur et acheteur ?
Vis-à-vis du syndic, il n'y a pas de prorata. Mais vous pouvez en prévoir un entre vous, dans la promesse ou dans l'acte. Le notaire fait alors le calcul le jour de la vente.
Exemple. La provision du quatrième trimestre est de 600 €. Elle est échue le 1er octobre et payée par le vendeur. La vente a lieu le 15 novembre. Il reste 47 jours sur les 92 jours du trimestre. Si l'acte le prévoit, l'acheteur rembourse au vendeur environ 307 € (600 € × 47 ÷ 92).
Cet accord ne change rien pour le syndic. Il vaut seulement entre vous deux.