Pré-état daté : est‑il obligatoire et que doit‑il contenir ?

Quatre informations financières, prévues par la loi :

1. les charges payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables. Ce sont les charges courantes du budget et les charges hors budget, comme les travaux ;
2. les sommes que l'acheteur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires, par exemple une avance de trésorerie à reconstituer ;
3. l'état global des impayés dans la copropriété et la dette envers les fournisseurs. Ce chiffre porte sur tout l'immeuble, pas seulement sur le vendeur ;
4. la part du fonds de travaux rattachée au lot, et la dernière cotisation versée par le vendeur, si la copropriété a un tel fonds.

Le syndicat des copropriétaires, c'est l'ensemble des copropriétaires réunis. L'exercice comptable est l'année de comptes de la copropriété, souvent l'année civile.

Les chiffres doivent être à jour de la dernière assemblée générale qui a approuvé les comptes avant la promesse.

Exemple. M. Perrin vend son trois-pièces. L'assemblée générale du 11 juin 2026 a approuvé les comptes de 2025. La promesse est signée le 22 septembre 2026. Son dossier indique donc les charges qu'il a payées pour 2024 et 2025. Il donne aussi les impayés et la dette fournisseurs présentés à l'assemblée de juin.

Ces informations ne voyagent pas seules. La même liste comprend la fiche synthétique, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d'entretien, une notice d'information et le plan de travaux. Chaque pièce est présentée dans les documents de vente en copropriété. Deux d'entre elles ont leur propre page : la fiche synthétique et le carnet d'entretien.

C'est le vendeur qui doit les remettre. Il a deux façons de faire.

Le demander au syndic. Beaucoup de vendeurs le font, ou leur agent immobilier le fait pour eux. Le syndic facture souvent ce service. Le détail est dans le prix du pré-état daté.

Le réunir vous-même. Un syndic professionnel doit proposer un espace en ligne sécurisé. Chaque copropriétaire y trouve, pour son lot :

• son compte individuel après l'approbation des comptes ;
• les charges courantes et hors budget payées sur les deux derniers exercices clos ;
• sa part du fonds de travaux ;
• les appels de fonds des trois dernières années.

Le montant des impayés et de la dette fournisseurs figure dans les documents comptables de la dernière assemblée. Il figure aussi sur la fiche synthétique. En décembre 2025, le ministère du Logement a confirmé ce point : le vendeur n'est pas tenu de passer par le syndic. La méthode pas à pas est dans faire son pré-état daté soi-même.

Au plus tard le jour de la promesse. Vous pouvez le remettre en main propre, par courrier ou par voie électronique. Le format électronique demande l'accord exprès de l'acheteur. L'acheteur atteste ensuite qu'il a bien reçu les documents :

• par sa signature, si la promesse est signée chez le notaire ;
• par un écrit daté et signé de sa main, si la promesse est signée sans notaire.

Le délai de rétractation de l'acheteur dure 10 jours. Il ne commence que le lendemain du jour où il a reçu les principaux documents, dont les informations financières. Un dossier incomplet retarde donc la vente.

Sans promesse, la vente se signe directement chez le notaire. Celui-ci joint alors la plupart des documents au projet d'acte envoyé à l'acheteur.

Aucune durée de validité n'est fixée. Ce qui compte, c'est que les chiffres reflètent la dernière assemblée qui a approuvé les comptes. Si une assemblée se tient entre la préparation du dossier et la promesse, mettez-le à jour.

Seulement si vous le commandez au syndic. Son prix n'est pas plafonné, contrairement à celui de l'état daté. Il ne figure pas dans la liste des frais que le contrat type de syndic permet de facturer en plus. Le ministère estime que cette facturation ne répond à aucune obligation légale. Il n'a pas prévu de l'encadrer. Si vous réunissez les chiffres vous-même, le dossier ne vous coûte rien.

• L'acheteur est déjà copropriétaire dans l'immeuble. Vous lui remettez seulement les informations financières, avec le dossier de diagnostics.
• Vous vendez une cave ou un parking seul. Pour ce lot annexe, plusieurs pièces ne sont pas exigées : procès-verbaux, carnet d'entretien, notice, plan de travaux. Les informations financières restent dues.
• Votre syndic est bénévole. L'obligation d'espace en ligne vise les syndics professionnels. Demandez-lui directement les chiffres, ou voir le syndic bénévole.
• L'immeuble n'a aucun logement. Ces règles visent les immeubles à usage total ou partiel d'habitation. Pour un immeuble de bureaux, le notaire vous dira quoi fournir.
• Une vente aux enchères. Les documents sont annexés au cahier des charges de la vente.

I Love Immo n'est ni syndic ni notaire : nous n'établissons pas le pré-état daté. Le coffre du bien vous permet de ranger ces pièces, avec leur date, pour les transmettre le moment venu.

À lire aussi : bien lire les PV d'AG avant d'acheter.

• Le pré-état daté n'est pas un document légal, mais ses informations financières sont obligatoires.
• Elles sont remises à l'acheteur au plus tard le jour de la promesse de vente.
• Elles portent sur les charges payées, les sommes dues par l'acheteur, les impayés de l'immeuble et le fonds de travaux.
• Vous pouvez les demander au syndic ou les réunir vous-même depuis l'espace en ligne.
• Sans ces informations, le délai de rétractation de l'acheteur ne commence pas.