Prix du pré-état daté : ce que le syndic peut facturer, et comment l'éviter

La question n'est pas tranchée par un texte. Voici ce que disent les sources officielles.

• La loi permet au syndic de facturer à un seul copropriétaire les prestations faites pour lui. C'est sur cette base que certains syndics facturent le pré-état daté.
• Le contrat type de syndic liste les frais facturables à un seul copropriétaire. Pour une vente, il cite l'état daté et l'opposition au versement du prix. Le pré-état daté n'y figure pas.
• Le ministère du Logement a répondu à deux députés, en 2016 puis en 2025. Selon lui, facturer un pré-état daté ne répond à aucune exigence légale. Son coût, ajoute‑t‑il, peut légitimement poser question.
• En décembre 2025, le ministère a aussi indiqué qu'il n'envisageait pas, à ce jour, d'encadrer ce prix.

Nous ne citons pas de décision de justice : aucun texte ne pose de règle générale, et chaque litige dépend du contrat et des faits. Pour votre cas, un avocat ou l'agence départementale d'information sur le logement peut lire votre contrat de syndic.

Le plus simple est de réunir les chiffres vous-même. Depuis le 1er juillet 2020, un syndic professionnel doit mettre en ligne, pour chaque copropriétaire, les éléments utiles :

• le compte individuel du lot après l'approbation des comptes ;
• les charges payées sur les deux derniers exercices clos ;
• la part du fonds de travaux rattachée au lot ;
• les appels de fonds des trois dernières années.

Le reste, comme les impayés de l'immeuble, se trouve dans les documents de la dernière assemblée. La méthode et un modèle sont dans faire son pré-état daté soi-même.

Exemple. Mme Roux vend son studio. Son agence lui propose de commander le pré-état daté au syndic. Elle demande d'abord le prix, puis télécharge ses décomptes sur l'espace en ligne. Une heure plus tard, son dossier est prêt. Elle n'a rien payé. Le syndic facturera seulement l'état daté, au plus 380 € TTC, quand le notaire le demandera.

1. Avant de commander, demandez le prix par écrit. Vérifiez la rubrique des frais facturés à un seul copropriétaire dans le contrat de syndic.
2. Si vous n'avez rien commandé, demandez au syndic, par écrit, sur quelle base il vous facture.
3. Si l'état daté dépasse 380 € TTC, contestez-le en rappelant le plafond. Service-Public propose un modèle de lettre pour cela.
4. En cas de désaccord persistant, un conciliateur de justice peut vous aider gratuitement à trouver un accord. Pour un litige plus lourd, consultez un avocat.

Pour estimer l'ensemble des frais de votre vente, utilisez le calcul des frais de vente. La rémunération du syndic est détaillée dans les honoraires du syndic.

• Syndic bénévole. Il n'a pas l'obligation d'un espace en ligne. Demandez-lui vos décomptes. Sa rémunération éventuelle est votée par l'assemblée. Voir le syndic bénévole.
• Un prix global pour les deux documents. Si le syndic annonce un seul prix pour le pré-état daté et l'état daté, demandez le détail : seul l'état daté est plafonné.
• Vente de plusieurs lots ensemble. Le plafond de 380 € TTC de l'état daté vaut pour la vente entière. Aucune règle de ce type n'existe pour le pré-état daté.
• Agent immobilier qui commande à votre place. Les frais peuvent vous être refacturés. Dites-lui avant si vous préférez préparer le dossier vous-même.

I Love Immo n'est ni syndic ni notaire, et ne vend pas de pré-état daté. Le coffre du bien vous aide à garder les pièces de la copropriété à portée de main.

• Le pré-état daté n'a ni prix officiel ni plafond ; le plafond de 380 € TTC vise l'état daté.
• Il ne figure pas dans les frais prévus par le contrat type de syndic.
• Le ministère a jugé en 2025 que sa facturation ne répond à aucune exigence légale.
• Vous pouvez le faire vous-même, gratuitement, depuis l'espace en ligne de la copropriété.
• Avant toute commande, demandez le prix par écrit.