Syndic bénévole : qui peut l'être, ce qu'il doit faire et comment se protéger

Comme tout syndic : par l'assemblée générale, à la majorité absolue, c'est-à-dire plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires.

1. Vérifiez le règlement de copropriété. Il ne doit pas interdire un syndic non professionnel. S'il l'interdit, il faut d'abord le modifier.
2. Faites inscrire votre candidature à l'ordre du jour de l'assemblée, en écrivant au syndic en place avant l'envoi des convocations.
3. L'assemblée vote. Si vous n'obtenez pas la majorité absolue mais au moins un tiers des voix de tous, un second vote a lieu tout de suite, à la majorité simple.
4. L'assemblée fixe la durée de votre mandat : trois ans au plus, renouvelables.

Ses obligations sont presque toutes celles d'un professionnel. Le tableau résume ce qui change, et ce qui ne change pas.

Concrètement, chaque année, il :

1. prépare le budget et les comptes ;
2. envoie les appels de fonds et relance les retards de paiement ;
3. convoque l'assemblée générale, la tient et envoie le procès-verbal ;
4. met à jour le registre dans les deux mois après l'approbation des comptes ;
5. fait entretenir les parties communes, ascenseur compris, et déclare les sinistres.

Les démarches du registre sont expliquées dans l'immatriculation de la copropriété. Le déroulement de la réunion annuelle est dans l'assemblée générale de copropriété. Pour l'ascenseur, voir le contrôle technique de l'ascenseur.

Oui, mais ce n'est pas obligatoire. Deux choses peuvent lui être versées :

• le remboursement de ses frais : timbres, lettres recommandées, photocopies, assurance de responsabilité civile ;
• une rémunération pour le temps passé, au forfait annuel ou à l'heure, votée par l'assemblée.

Cette rémunération doit rester accessoire : la gestion de l'immeuble ne doit pas devenir son activité principale.

S'il n'est pas payé, il n'est pas obligé de suivre le contrat type des syndics. Il peut le faire s'il le souhaite. S'il est payé, son contrat doit suivre ce modèle.

Exemple. M. Lefèvre, 67 ans, retraité, gère l'immeuble de 6 lots où il habite. L'assemblée lui rembourse ses frais d'envoi et son assurance, et lui vote un petit forfait annuel. Comme il est payé, son contrat reprend le modèle officiel.

Deux assurances distinctes sont en jeu.

• L'assurance de la copropriété. Elle est obligatoire, même dans un petit immeuble géré par un bénévole. Le syndic la propose au vote, puis la signe au nom du syndicat. Voir l'assurance de la copropriété.
• La responsabilité civile du syndic lui-même. Une faute de gestion peut engager sa responsabilité ; il a donc intérêt à s'assurer. Ce que couvre ce contrat et qui le paie sont détaillés dans l'assurance du syndic bénévole.

• Petite copropriété. Jusqu'à 5 lots de logements, bureaux ou commerces, ou avec un budget moyen inférieur à 15 000 € sur trois ans, des règles allégées s'appliquent. Le conseil syndical n'est pas obligatoire. La comptabilité en partie double n'est pas exigée.
• Décisions sans réunion. Dans ces petites copropriétés, une décision peut être prise par tous les copropriétaires à l'unanimité, par écrit. Le budget et l'approbation des comptes restent votés en assemblée.
• Deux copropriétaires seulement. Des règles propres s'appliquent : celui qui détient plus de la moitié des voix peut, par exemple, désigner le syndic.
• Retard au registre. Si une astreinte est infligée pour défaut d'immatriculation, un syndic non payé peut la faire supporter par la copropriété, contrairement à un professionnel.
• Le bénévole veut arrêter. Il fait inscrire l'élection de son successeur à l'ordre du jour d'une assemblée. Voir changer de syndic.
• Un désaccord avec les copropriétaires. Les voies de recours sont les mêmes qu'avec un professionnel : voir les recours contre le syndic.

I Love Immo n'est pas syndic. Le coffre-documents permet en revanche de ranger les documents de l'immeuble, avec leurs dates et des rappels.

• Seul un copropriétaire de l'immeuble peut être syndic bénévole ; il n'a pas besoin de carte professionnelle.
• Il est élu à la majorité absolue, pour trois ans au plus.
• Il ouvre un compte au nom de la copropriété, tient les comptes, réunit l'assemblée et met à jour le registre.
• Il peut être payé, à titre accessoire ; son contrat suit alors le contrat type.
• Il a intérêt à assurer sa propre responsabilité civile, en plus de l'assurance de l'immeuble.