Acheter en copropriété : comment lire les procès-verbaux d'assemblée avant de signer

Lisez les trois procès-verbaux dans l'ordre, du plus ancien au plus récent. Vous verrez ainsi comment les sujets évoluent. Le contenu type d'un procès-verbal est décrit dans le procès-verbal d'AG.

Voici les points à repérer :

1. Les travaux votés. Notez leur montant et le calendrier des appels de fonds. Les sommes appelées après la vente peuvent être pour vous.
2. Les travaux refusés ou reportés. Une toiture rejetée trois années de suite reviendra un jour, souvent plus chère.
3. Le plan pluriannuel de travaux. A‑t‑il été présenté, adopté, rejeté ? S'il n'est pas adopté, la question revient à chaque assemblée.
4. Les impayés de charges. Des mentions répétées de copropriétaires débiteurs ou de procédures de recouvrement signalent une copropriété fragile.
5. Les procédures en cours. Contre un constructeur, un copropriétaire, un ancien syndic : demandez où elles en sont.
6. Les changements de syndic. Plusieurs changements rapprochés peuvent révéler des conflits.
7. Les questions des copropriétaires. Infiltrations, ascenseur en panne, bruit : les « questions diverses » disent beaucoup.
8. Les règles nouvelles. Interdiction de la location touristique, modification du règlement, répartition des charges.

Exemple. Mme Moreau visite un trois-pièces à 210 000 €. Dans le procès-verbal le plus récent, le ravalement est voté pour l'année suivante, pour 180 000 € au total. Le lot représente 45/1 000 des tantièmes : sa part est d'environ 8 100 €. Elle demande au notaire de prévoir dans la promesse qui paiera les appels de fonds.

Par défaut, celui qui est propriétaire au moment où le syndic appelle les fonds. Mais le vendeur et vous pouvez convenir d'une autre répartition dans la promesse. Le notaire s'appuie sur les sommes indiquées par le syndic. Les règles sont détaillées dans les travaux votés avant la vente.

Les informations financières remises avant la promesse, souvent appelées « pré-état daté », sont expliquées dans le pré-état daté. L'état daté, établi ensuite pour le notaire, est décrit dans l'état daté.

1. Posez la question par écrit au vendeur ou à l'agent immobilier.
2. Demandez au notaire de vérifier le point avec le syndic.
3. Faites-le inscrire dans la promesse : prise en charge de travaux, baisse de prix, condition particulière.
4. Utilisez votre délai de rétractation de 10 jours si vous découvrez un problème après la signature de la promesse.

Un vrai doute sur un procès en cours ou sur l'état de l'immeuble vaut l'avis d'un notaire ou d'un avocat. I Love Immo n'est pas notaire : nous ne vérifions pas les actes de vente.

• Petite copropriété sans syndic actif. Il peut manquer des procès-verbaux. Demandez pourquoi, et voyez la copropriété sans syndic.
• Copropriété en difficulté. Un administrateur provisoire change la donne : voir la copropriété en difficulté.
• Achat d'un parking ou d'une cave seuls. Les mêmes documents s'appliquent, mais lisez surtout les décisions qui touchent le parking.
• Achat dans le neuf. La copropriété n'a pas encore d'historique : il n'y a souvent aucun procès-verbal à lire.

Pour suivre vos documents de copropriété après l'achat, rangez-les avec ceux du logement : procès-verbaux, appels de fonds, carnet d'entretien. La check-list de vente en copropriété vous servira aussi le jour où vous revendrez.

• Vous recevez les procès-verbaux des 3 dernières années au plus tard à la promesse.
• Cherchez les travaux votés, refusés ou reportés, et le plan pluriannuel de travaux.
• Les impayés et les procédures répétées signalent une copropriété fragile.
• La répartition des travaux votés entre vendeur et acheteur se négocie dans la promesse.
• Au moindre doute, interrogez le notaire avant de signer.