Pourquoi la donation échappe‑t‑elle aux diagnostics ?
Les diagnostics protègent un acheteur qui paie un prix, ou un locataire qui paie un loyer. Le texte qui crée le dossier vise expressément la « vente » d'un immeuble bâti. L'état des risques, lui, s'adresse aux acquéreurs et aux locataires et s'annexe à une promesse, un acte de vente ou un bail.
Une donation est un acte gratuit. Le donataire, c'est-à-dire la personne qui reçoit le bien, ne paie pas de prix. La loi ne prévoit donc pas de diagnostics pour cet acte. Pour le déroulement de la donation elle-même, voyez donner sa maison de son vivant.
Ce que la donation change pour plus tard
| Situation après la donation | Diagnostics à prévoir | Qui les commande |
|---|---|---|
| Le donataire habite le bien | Aucun | — |
| Le donataire le met en location | Diagnostics de location | Le donataire, nouveau bailleur |
| Le donataire le vend | Dossier de diagnostics complet | Le donataire, nouveau vendeur |
| Vous gardez l'usufruit et louez le bien | Diagnostics de location | Vous, en tant que bailleur |
Exemple. Mme Durand donne à sa fille un appartement de 1960 à Lyon, en gardant l'usufruit, c'est-à-dire le droit de l'habiter ou de le louer. Elle continue de le louer. À chaque nouveau locataire, c'est elle qui fournit le DPE, l'état des risques et les autres diagnostics. Le jour où sa fille, devenue pleine propriétaire, vendra l'appartement, ce sera à elle de faire le dossier complet.
Pour le cas de l'usufruit, voyez la donation avec réserve d'usufruit.
Faut‑il quand même faire des diagnostics ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est parfois une bonne idée. Trois raisons peuvent le justifier :
- Informer le donataire. Un DPE ou un repérage amiante l'aide à prévoir des travaux.
- Préparer une location ou une vente proche. Si le donataire compte louer, les rapports encore valables lui serviront.
- Éviter les désaccords familiaux. Un état objectif du bien peut aider lorsque plusieurs enfants reçoivent des biens différents.
Le simulateur des diagnostics vous dit lesquels seraient exigés si le bien était vendu ou loué.
Les cas particuliers
- Copropriété. Certains documents existent indépendamment de toute vente, comme le dossier technique amiante des parties communes. Demandez-les au syndic et transmettez-les.
- Donation puis vente rapide. Si le donataire vend peu après, il doit faire tous les diagnostics, comme n'importe quel vendeur.
- Bien reçu en succession. La logique est la même. Voyez les diagnostics en succession ou en indivision.
- Donation avec une contrepartie. Si le donataire doit payer une somme ou une rente, l'acte peut se rapprocher d'une vente. Votre notaire dira si des diagnostics s'imposent.
Pour votre situation précise, notamment fiscale, demandez conseil à votre notaire.
Ce qu'il faut retenir
- Une donation n'impose pas le dossier de diagnostic technique.
- Les diagnostics redeviennent obligatoires si le donataire vend ou loue le bien.
- Si vous gardez l'usufruit et louez, c'est à vous de fournir les diagnostics de location.
- Faire un DPE ou un repérage au moment de la donation reste utile pour informer la famille.
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Les diagnostics de votre bien
L'adresse et quelques questions : la liste qui s'applique à votre bien, gratuitement et sans inscription.
Questions fréquentes
Mon fils veut louer la maison que je lui donne : qui paie les diagnostics ?
C'est lui, en tant que nouveau propriétaire et futur bailleur. Il doit remettre au locataire les diagnostics prévus pour la location, comme le DPE, l'état des risques et, selon l'âge du bien, le plomb, l'électricité et le gaz.
Les diagnostics que j'avais faits il y a deux ans peuvent‑ils servir à mon enfant ?
Oui, s'ils sont encore valables au moment où il vend ou loue. Un DPE récent vaut dix ans, par exemple. Remettez-lui tous les rapports avec le titre de propriété : ils ne sont pas attachés à votre personne mais au bien.
La donation-partage d'une maison entre mes enfants change‑t‑elle quelque chose ?
Non pour les diagnostics : la donation-partage reste une donation, pas une vente. En revanche, si l'un des enfants rachète ensuite la part des autres, cette opération peut exiger certains diagnostics. Votre notaire vous le précisera.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (3)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article L271-4 du code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique en cas de vente), version en vigueur depuis le 11 avril 2024Légifrance
- Faire une donation (fiche vérifiée le 5 octobre 2026)Service-Public.fr
- Article L125-5 du code de l'environnement (information des acquéreurs et des locataires), version en vigueur depuis le 1er janvier 2025Légifrance
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