Donner sa maison de son vivant : démarches, coût et précautions

Le coût total a deux parties : les droits de donation, qui dépendent du lien de parenté, et les frais de l'acte, qui dépendent de la valeur du bien.

Les droits de donation

Les droits portent sur la valeur de la maison au jour de la donation, comme si vous la vendiez. On retire d'abord l'abattement, c'est-à-dire la somme reçue sans impôt : 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € pour un petit-enfant. Il se renouvelle tous les quinze ans. Le reste est taxé par tranches, de 5 % à 45 % entre parents et enfants.

Les donations reçues du même donateur depuis moins de quinze ans ont pu consommer une partie de l'abattement : le notaire les additionne. Les abattements des autres liens de parenté et le barème complet sont dans les abattements de donation.

Les frais de l'acte

Pour un bien immobilier, le notaire perçoit aussi :

• la taxe de publicité foncière, de 0,60 % de la valeur, majorée de 2,37 % de son montant ;
• la contribution de sécurité immobilière, de 0,10 % de la valeur, avec un minimum de 15 € ;
• ses émoluments, calculés par tranches sur la valeur du bien, plus la TVA ;
• les débours, c'est-à-dire les sommes qu'il avance pour vous auprès d'autres services.

Ces montants sont fixés par les textes, le notaire ne les choisit pas. Les débours, eux, varient selon le dossier.

Exemple. Jean, 68 ans, et Martine, 66 ans, possèdent ensemble une maison estimée à 300 000 €. Ils la donnent en pleine propriété à leur fils unique. Chaque parent donne sa moitié, soit 150 000 €, avec son propre abattement de 100 000 €. Il reste 50 000 € taxables par parent. Les émoluments se calculent aussi sur la part de chaque donateur, donc sur deux moitiés de 150 000 €.

Pour votre cas, le calcul des droits de donation refait ces étapes avec vos chiffres.

Voici les étapes, du premier rendez‑vous à la publication de l'acte :

1. Faites estimer la maison : la valeur déclarée doit être réaliste, car l'administration peut la contrôler. L'estimation d'une maison donne un premier ordre de grandeur.
2. Prenez rendez‑vous avec un notaire. Apportez votre titre de propriété, vos pièces d'identité et la liste des donations déjà faites.
3. Choisissez avec lui la forme de la donation : pleine propriété ou nue-propriété, donation simple ou donation-partage, clauses de protection.
4. Relisez le projet d'acte qu'il vous envoie avant la signature.
5. Signez l'acte : le donateur et le donataire signent, et le donataire y accepte la donation.
6. Le notaire paie les droits pour vous, puis fait publier la donation au service de la publicité foncière.

Dès la signature, le donataire est propriétaire. Les charges du propriétaire lui reviennent, sauf si vous gardez l'usufruit.

Si vous voulez continuer à habiter la maison ou à en toucher les loyers, donnez seulement la nue-propriété. Vous gardez alors l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus jusqu'à votre décès. Les droits portent sur la seule valeur de la nue-propriété, qui dépend de votre âge. Votre enfant deviendra plein propriétaire à votre décès, sans nouveaux droits à payer.

Le calcul, le coût complet et les précautions sont détaillés dans donner sa maison en gardant l'usufruit. Avant de choisir, lisez aussi les inconvénients du démembrement : par exemple, vendre le bien demandera l'accord de tous.

En principe, non : une donation est définitive. La loi prévoit seulement quelques exceptions, qui passent toutes par le tribunal :

• l'ingratitude du donataire, par exemple des violences ou un refus de vous aider si vous êtes dans le besoin. Vous avez un an à partir du jour où vous apprenez les faits ;
• l'inexécution d'une charge prévue dans l'acte, comme vous loger ou vous soigner. Vous avez cinq ans à partir du jour où elle n'est plus remplie ;
• la naissance ou l'adoption d'un enfant, si l'acte l'a prévu et que vous n'aviez pas d'enfant lors de la donation.

L'acte peut aussi contenir des clauses qui vous protègent :

• la clause de retour : le bien vous revient si le donataire meurt avant vous ;
• l'interdiction de vendre ou d'hypothéquer sans votre accord, tant que vous êtes en vie ;
• une charge, par exemple l'obligation de vous héberger.

Sans clause, la loi prévoit déjà un retour du bien à ses parents dans un cas : l'enfant donataire meurt sans enfant. Le notaire vous explique comment il s'applique.

• Plusieurs enfants. Une donation simple à un seul enfant sera prise en compte au partage de votre succession. Ses frères et sœurs pourront demander à rétablir l'égalité. C'est expliqué dans donations et succession. La donation-partage, elle, fige la valeur des biens au jour de l'acte.
• Donner à ses petits-enfants. Vos enfants peuvent accepter que leurs propres enfants reçoivent à leur place : c'est la donation-partage transgénérationnelle.
• La part réservée aux enfants. La loi réserve une part de votre patrimoine à vos enfants. Vous pouvez donner librement la moitié avec un enfant, le tiers avec deux, le quart avec trois ou plus. Au-delà, vos autres enfants peuvent demander une réduction après votre décès.
• Une maison en SCI. Vous ne donnez pas la maison, mais des parts de la société : voir donner des parts de SCI à ses enfants.
• Un donateur domicilié à l'étranger. Les règles fiscales dépendent alors du domicile du donataire et d'une éventuelle convention entre les deux pays.

Une donation engage votre patrimoine et celui de vos enfants. Préparez-la avec un notaire, et avec un conseiller fiscal si votre situation est complexe. I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal : nous vous aidons à comprendre les règles et à préparer vos questions.

• Une donation de maison se fait obligatoirement chez le notaire, avec l'acceptation du donataire.
• Chaque enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses parents sans droits, tous les quinze ans.
• Les frais de l'acte s'ajoutent : taxe de publicité foncière, contribution, émoluments et débours.
• Donner la nue-propriété vous laisse l'usage du bien et réduit la valeur taxée.
• La donation est définitive, sauf ingratitude, charge non remplie ou clause prévue dans l'acte.