Le DPE d'un appartement, en copropriété

Deux DPE coexistent en copropriété :

• le DPE du logement, exigé pour vendre ou louer l'appartement ;
• le DPE collectif, qui évalue tout l'immeuble et relève de la copropriété.

Le DPE collectif vise les immeubles d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. En France métropolitaine, toutes les copropriétés concernées doivent l'avoir depuis le 1er janvier 2026 ; outre-mer, à partir du 1er janvier 2028. Il est renouvelé tous les 10 ans, sauf si un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 classe l'immeuble en A, B ou C. Le sujet est porté à l'assemblée générale, et le syndic passe la commande.

Un DPE d'appartement tiré du DPE de l'immeuble

Lors du DPE de l'immeuble, le diagnostiqueur peut, sous conditions, établir les DPE de tous les appartements sans les visiter un par un. Il faut notamment que les fenêtres, la ventilation et le chauffage soient similaires, et que l'eau chaude utilise une seule et même énergie. Un copropriétaire qui a fait des travaux dans son logement peut toujours faire réaliser un DPE individuel, avec une visite, pour qu'ils soient pris en compte (ministère de la Transition écologique).

Avant de commander, demandez au syndic si un tel DPE existe pour votre lot. Plusieurs logements partagent souvent la même adresse : notre outil gratuit affiche tous les DPE enregistrés à l'adresse, avec l'étage ou la porte quand ils sont indiqués, sans supposer lequel est le vôtre.

Dans un immeuble doté d'un chauffage, d'une production d'eau chaude, d'une ventilation ou d'un refroidissement collectifs, le diagnostiqueur ne peut pas tout constater depuis votre appartement. Le code de la construction (article R126-17) prévoit que le syndic, ou le propriétaire de l'installation, fournit à la personne qui demande le DPE, aux frais de celle-ci :

• une description des équipements collectifs, de leurs auxiliaires et de leur mode de gestion ;
• les modalités de répartition des frais liés à leurs consommations d'énergie ;
• pour l'enveloppe de l'immeuble, comme la toiture ou les planchers et plafonds donnant sur des locaux non chauffés, les documents dont il dispose : dates et descriptions des travaux d'isolation, factures, diagnostics réalisés.

Faites la demande au syndic avant la visite et transmettez les réponses au diagnostiqueur. Le jour venu, prévoyez aussi l'accès aux espaces communs utiles.

Un studio a besoin d'un DPE comme tout logement, pour le vendre comme pour le louer. L'exclusion des moins de 50 m² ne joue pas ici : elle vise les bâtiments indépendants (article R126-15 du code de la construction), pas un logement situé dans un immeuble.

Les petites surfaces ont en revanche leurs propres seuils. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des classes sont adaptés pour les logements dont la surface de référence est de 40 m² ou moins (arrêté du 25 mars 2024). Cette surface part de la surface habitable, à laquelle s'ajoutent les vérandas chauffées et les locaux chauffés d'au moins 1,80 m sous plafond. Ce n'est pas la surface Loi Carrez.

• DPE réalisé depuis le 1er juillet 2024 : les seuils adaptés sont déjà appliqués.
• DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 : une attestation établie par l'ADEME, téléchargeable sur son site, remplace l'étiquette d'origine par une nouvelle étiquette. Elle prend fin en même temps que le DPE d'origine.
• DPE antérieur au 1er juillet 2021 : il n'est plus valable, un nouveau DPE est nécessaire.

La classe d'un petit logement peut ainsi changer sans travaux ni nouvelle visite.

Pour vendre un appartement, le DPE doit dater de 10 ans au plus à la promesse ou à l'acte, et seul un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 peut encore servir. Il rejoint le dossier de diagnostic technique.

L'annonce doit déjà indiquer les classes énergie et climat, le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard et, pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : la responsabilité du vendeur peut être recherchée s'il est erroné.

L'audit énergétique obligatoire à la vente ne s'applique pas à un lot de copropriété, quelle que soit sa classe. Il vise les maisons et les immeubles de plusieurs logements qui appartiennent à un seul propriétaire : voyez le DPE d'une maison.

Un acheteur s'intéresse aussi à l'immeuble. Le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux, s'ils existent, s'obtiennent auprès du syndic ; la liste des pièces à réunir est dans les documents de vente en copropriété.

Le DPE est annexé au bail d'un appartement loué vide ou meublé en résidence principale, ou en bail mobilité ; pas à celui d'une location saisonnière.

La classe énergie fait partie des critères de décence. En France métropolitaine, pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite :

1. classe G : plus louable depuis le 1er janvier 2025 ;
2. classe F : plus louable à partir du 1er janvier 2028 ;
3. classe E : plus louable à partir du 1er janvier 2034.

Outre-mer, les logements classés G sont exclus à partir de 2028 et ceux classés F à partir de 2031. Le loyer d'un logement classé F ou G est gelé : ni hausse ni révision.

En copropriété, une partie des travaux qui amélioreraient la classe ne dépend pas du seul bailleur. Ceux qui touchent les parties communes, comme la façade, la toiture ou un chauffage collectif, se décident en assemblée générale. Le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux aident à savoir ce qui est envisagé pour l'immeuble. Pour un cas particulier, l'ADIL de votre département conseille gratuitement. Tout le calendrier est dans le DPE et la location.

Appartement neuf. Un DPE est obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007, sauf exception. Il est établi à la demande du maître d'ouvrage, à partir d'une estimation de la consommation prévue. Pour un appartement neuf vendu, le maître d'ouvrage en remet le résultat à l'acquéreur au plus tard le jour de la livraison. Il vaut 10 ans.

Appartement ancien. En France métropolitaine, depuis le 1er juillet 2021, une même méthode de calcul s'applique à tous les logements existants. Selon le guide du ministère à l'attention des diagnostiqueurs, elle intègre les immeubles collectifs dont le DPE était auparavant établi à partir des factures. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable.

Chauffage électrique. Le coefficient de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Le DPE existant reste valable : l'ADEME délivre une attestation gratuite qui affiche la nouvelle étiquette, sans nouvelle visite et avec la même date de fin.

Pour une première idée avant la visite, notre simulateur estime une classe à partir de DPE réels de logements comparables. Ce n'est pas un DPE : il ne peut servir ni pour vendre ni pour louer.

Rassemblez ce que vous avez avant la visite :

• les informations du syndic sur les équipements collectifs et l'enveloppe de l'immeuble, demandées à l'avance ;
• le règlement de copropriété et les plans du logement, s'il en existe ;
• l'année de construction de l'immeuble, par exemple dans l'acte de propriété ;
• les factures des travaux faits dans le logement, à votre nom ou à l'adresse : fenêtres, chauffage individuel, chauffe-eau, ventilation ;
• les notices et références de vos équipements individuels ;
• l'ancien DPE et ses annexes.

Une partie des documents de la copropriété peut se trouver dans l'espace en ligne mis à disposition par le syndic. Le jour de la visite, prévoyez l'accès à toutes les pièces et aux espaces communs utiles.

I Love Immo n'est pas diagnostiqueur. Avec notre service DPE, votre demande est transmise à des diagnostiqueurs certifiés qui interviennent près du logement ; vous pouvez aussi passer par les diagnostiqueurs. Le rapport arrive dans votre espace, avec un rappel avant la fin de ses 10 ans.