Le DPE d'une maison, du plancher à la toiture

Il n'existe pas de DPE propre aux maisons anciennes. En France métropolitaine, depuis le 1er juillet 2021, le DPE des logements existants est établi avec une méthode de calcul unique, dite 3CL-DPE 2021, fixée par un arrêté du 31 mars 2021, quel que soit l'âge du bâtiment.

Avant cette réforme, le DPE de certains bâtiments, notamment anciens, était établi à partir des factures d'énergie. Le guide du ministère à l'attention des diagnostiqueurs (version d'octobre 2021) indique que la méthode prend désormais en compte ce bâti ancien.

Pourquoi l'âge compte quand même

Dans une maison ancienne, beaucoup de choses ne se voient pas : la composition des murs, une isolation ajoutée sous la toiture ou par l'intérieur. Le même guide fixe un ordre de priorité pour chaque donnée :

1. ce que le diagnostiqueur constate sur place ;
2. un document justificatif qui peut être relié à la maison ;
3. à défaut, une valeur par défaut.

Avec une valeur par défaut, le logiciel retient soit l'absence d'isolation, soit un niveau d'isolation qui dépend de la date de construction ou de rénovation. Une déclaration du propriétaire sans justificatif n'est pas acceptée, même signée. D'où l'intérêt de réunir vos factures avant la visite.

Les maisons d'avant 1948

Le guide retient 1948 comme la frontière entre constructions anciennes et récentes. Les matériaux des maisons plus anciennes laissent passer la vapeur d'eau. Il recommande donc la prudence dans les conseils de travaux, pour préserver ce fonctionnement, et invite le diagnostiqueur à orienter son client vers un spécialiste si besoin.

Calculer soi-même ?

Le calcul est fait par le logiciel du diagnostiqueur, validé par le ministère. Pour une première idée avant la visite, notre simulateur donne une estimation à partir de DPE réels de logements comparables. Ce n'est pas un DPE : il ne peut servir ni pour vendre ni pour louer.

Pour un bâtiment neuf dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007, un DPE est obligatoire, sauf exception, selon le ministère de la Transition écologique. Il est établi à la demande du maître d'ouvrage, la personne qui fait construire, et repose sur une estimation de la consommation prévue.

Lorsqu'une maison neuve est vendue, le maître d'ouvrage remet le résultat du DPE à l'acquéreur au plus tard le jour de la livraison. Comme tout DPE, il vaut 10 ans ; au-delà, un nouveau DPE sera nécessaire pour vendre ou louer.

L'ADEME publie les DPE des logements neufs dans ses données ouvertes, à côté de ceux des logements existants. Notre outil gratuit interroge les deux à partir de l'adresse.

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l'acte de vente. Il doit dater de 10 ans au plus à cette date, et seul un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 peut encore servir.

Il intervient bien avant la signature. L'annonce doit indiquer :

• les classes énergie et climat ;
• pour une maison classée F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » ;
• le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard.

Mieux vaut donc commander le DPE avant de mettre la maison en vente. Si l'annonce comporte de fausses informations, l'acheteur peut saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts ou l'annulation de la vente, et le vendeur s'expose à une amende.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : il a la même portée juridique que les autres diagnostics, et la responsabilité du vendeur peut être recherchée si le document est erroné.

Pour vendre une maison, ou un immeuble de plusieurs logements qui appartient à un seul propriétaire, une mauvaise classe impose un audit énergétique en plus du DPE. En France métropolitaine :

1. classes F et G : depuis le 1er avril 2023 ;
2. classe E : depuis le 1er janvier 2025 ;
3. classe D : à partir du 1er janvier 2034.

Dans les départements et régions d'outre-mer, il est exigé pour les classes F et G depuis le 1er juillet 2024, et le sera pour la classe E à partir du 1er janvier 2028.

L'audit est remis à l'acheteur potentiel dès la première visite, puis joint au dossier de diagnostic technique. Il vaut 5 ans et propose au moins deux scénarios de travaux, sans obliger personne à les réaliser. C'est une différence importante avec un appartement en copropriété, qui n'est pas concerné : voyez le DPE d'un appartement.

Si votre DPE classe déjà la maison en E, F ou G, demandez l'audit dès que la vente est décidée. Si le DPE doit être refait, le DPE et l'audit énergétique peuvent être demandés ensemble.

En règle générale, non : le DPE est exigé pour vendre un logement, et ses classes doivent figurer dès l'annonce. Le code de la construction exclut toutefois certains bâtiments (article R126-15), notamment :

• les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
• les monuments historiques classés ou inscrits ;
• les bâtiments non chauffés, ou dont les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, sans dispositif de refroidissement.

La surface de plancher est définie par le code de l'urbanisme : ce n'est pas la même mesure que la surface habitable. Si votre maison semble relever de l'un de ces cas, faites-le confirmer par un diagnostiqueur ou par votre notaire avant de vous passer du DPE.

Et une maison de 40 m² ou moins ?

Elle a besoin d'un DPE si elle n'entre pas dans un cas d'exclusion. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des classes sont adaptés pour les logements dont la surface de référence est de 40 m² ou moins. Ce cas est détaillé avec celui des studios dans le DPE d'un appartement.

Pour louer une maison vide ou meublée en résidence principale, ou en bail mobilité, le DPE est annexé au bail. Il ne l'est pas pour une location saisonnière.

La classe énergie fait partie des critères de décence. En France métropolitaine, pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite :

1. depuis le 1er janvier 2025, une maison classée G ne peut plus être louée ;
2. à partir du 1er janvier 2028, une maison classée F non plus ;
3. à partir du 1er janvier 2034, une maison classée E non plus.

Le loyer d'une maison classée F ou G est gelé : il ne peut être ni augmenté ni révisé. Outre-mer, le calendrier est décalé. Tout le détail est dans le DPE et la location.

Dans une maison hors copropriété, les travaux qui peuvent améliorer la classe, comme l'isolation de la toiture ou des murs ou le remplacement du chauffage, relèvent du seul propriétaire. L'audit énergétique n'est pas exigé pour louer, mais ses scénarios de travaux par étapes peuvent aider à les organiser.

Un DPE vaut 10 ans s'il a été réalisé depuis le 1er juillet 2021 ; les plus anciens ne sont plus valables. Pour vérifier celui de votre maison, retrouvez-le dans la base de l'ADEME.

Si la maison est chauffée à l'électricité, sa classe peut s'améliorer sans travaux. Le coefficient de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Le DPE existant reste valable, et l'ADEME délivre une attestation gratuite qui affiche la nouvelle étiquette, sans nouvelle visite et avec la même date de fin.

Après des travaux, en revanche, c'est un nouveau DPE qui constate la nouvelle classe.

Plus les justificatifs sont complets, plus le DPE décrit fidèlement la maison. Rassemblez ce que vous avez :

• l'année de construction : acte de propriété, permis de construire ;
• les plans de la maison, s'il en existe ;
• les factures ou bons de livraison des travaux, à votre nom ou à l'adresse de la maison : isolation des combles, des murs ou du plancher, fenêtres, chauffage, eau chaude, ventilation ;
• les photos de travaux d'isolation, si la maison y est reconnaissable ;
• les justificatifs d'une aide obtenue pour ces travaux, par exemple MaPrimeRénov' ou un crédit d'impôt ;
• les notices et références des équipements : chaudière, pompe à chaleur, chauffe-eau, ventilation ;
• le contrat d'entretien des installations ;
• l'ancien DPE et ses annexes : ses résultats ne sont pas repris, mais les justificatifs qui y sont joints peuvent servir.

Le jour de la visite, prévoyez l'accès à toutes les pièces, aux combles, au sous-sol et aux équipements.

I Love Immo n'est pas diagnostiqueur. Avec notre service DPE, votre demande est transmise à des diagnostiqueurs certifiés qui interviennent près de la maison ; vous pouvez aussi passer par les diagnostiqueurs. Le rapport arrive dans votre espace, avec un rappel avant la fin de ses 10 ans.