Le DPE d'une maison ancienne en pierre : ce que le calcul voit, et ce qu'il ne voit pas

L'inertie. C'est la capacité des murs à stocker la chaleur et à la rendre lentement. Un mur en pierre ou en terre non isolé, ou isolé par l'extérieur, a une inertie lourde. Selon le guide, les bâtiments aux parois anciennes à inertie très lourde sont favorisés, avec une période de chauffe légèrement raccourcie.

Le type de mur. Le diagnostiqueur choisit dans une liste : pierre d'un seul matériau, pierre de plusieurs matériaux, pisé ou terre, pans de bois, briques pleines, et d'autres. Il le constate par une trappe, un trou existant ou une partie abîmée de l'enduit.

Ce qui pèse contre vous. Si la composition d'un mur reste inconnue, la méthode considère son inertie comme faible. Et si aucune isolation n'est vue ni prouvée, le logiciel applique une valeur par défaut. Il retient alors soit l'absence d'isolation, soit un niveau qui dépend de la date de construction. Cette valeur par défaut est prudente : mieux vaut prouver ce qui a été fait.

Le diagnostiqueur suit un ordre strict pour chaque donnée : d'abord ce qu'il constate sur place, puis vos justificatifs, et à défaut une valeur par défaut. La méthode est expliquée dans le calcul du DPE. Dans une maison ancienne, beaucoup de choses ne se voient pas : une isolation sous un plancher, derrière un doublage ou sous un enduit. Les preuves écrites prennent donc le relais.

Certaines sources sont refusées, même de bonne foi. Voici ce que prévoit le guide du ministère :

Avant la visite, cherchez surtout ce qui prouve des travaux devenus invisibles : isolation des combles, des rampants ou des murs par l'intérieur. La liste complète des pièces et la préparation du rendez‑vous sont dans le déroulement du DPE.

Exemple : Jeanne possède une maison en pierre de 1890, de 110 m². Elle a fait isoler les combles en 2015, mais l'isolant n'est plus visible sous le plancher du grenier. Avec la facture de l'artisan, le diagnostiqueur peut saisir cette isolation. Sans elle, il retiendrait une toiture non isolée, et la maison pourrait perdre une classe.

Pour la liste complète des pièces utiles à toute maison, voyez le DPE d'une maison.

Le DPE doit proposer des travaux pour viser la classe A ou B. Pour une maison ancienne, le texte prévoit une exception : en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, les recommandations peuvent viser une classe moins bonne. Le guide du ministère insiste sur la prudence, pour ne pas dégrader le bâti ni sa valeur patrimoniale. Il recommande des isolants qui laissent passer la vapeur d'eau.

L'audit énergétique, exigé pour vendre une maison classée E, F ou G, va plus loin. Ses propositions doivent être compatibles avec les matériaux des murs, du plancher bas et de la toiture. Si le bâti ou un coût disproportionné empêche d'atteindre la classe B, l'audit prévoit un parcours aménagé. Il vise alors au moins la classe C, D ou E, pour une maison classée E, F ou G au départ. Le coût est jugé disproportionné quand il dépasse 50 % de la valeur du bien.

Pour l'ordre des travaux dans une maison ancienne, voyez rénover une maison ancienne. Une isolation par l'extérieur modifie la façade et peut demander une autorisation d'urbanisme : voyez l'isolation des murs par l'extérieur.

La maison ancienne suit le même calendrier que les autres logements. En métropole, une maison classée G ne peut plus être louée depuis 2025, et une maison classée F ne le pourra plus en 2028. Voyez la passoire thermique.

La loi prévoit une limite pour le bâti protégé. Si des contraintes architecturales ou patrimoniales empêchent d'atteindre le niveau exigé malgré des travaux compatibles, le juge ne peut pas imposer ces travaux (loi du 6 juillet 1989, article 20-1). Les critères de ces contraintes sont fixés par décret. Avant de louer un tel bien, faites‑vous conseiller par l'ADIL de votre département.

• Monument historique. Une maison classée ou inscrite au titre des monuments historiques n'a pas besoin de DPE.
• Maison non chauffée. Une maison sans chauffage, ou chauffée seulement par une cheminée à foyer ouvert, sans climatisation, est aussi exclue du DPE.
• Appartement dans un immeuble ancien. La même méthode s'applique. Les murs et la toiture sont des parties communes : le syndic peut fournir les informations sur les travaux de l'immeuble. Voyez le DPE d'un appartement.
• Chauffage électrique. Depuis 2026, le DPE compte l'électricité de façon moins sévère. Voyez le nouveau calcul du DPE.
• Héritage. Une maison ancienne reçue en succession garde son DPE s'il est encore valable. Pour décider entre travaux, location ou vente, un notaire peut vous conseiller selon votre situation.

• Depuis 2021, une maison en pierre suit la même méthode de DPE que les autres logements.
• La méthode favorise un peu l'inertie des murs anciens, mais ne retient aucune isolation sans preuve.
• Préparez la visite : acte de propriété, factures, photos de chantier, justificatifs d'aides.
• Les recommandations et l'audit doivent respecter le bâti ancien, quitte à viser une classe moins bonne que B.
• Un bâti protégé peut limiter les travaux que le juge impose, mais la maison reste soumise au DPE, sauf monument historique.