Investissement locatif sans apport : ce que regardent les banques et ce que cela coûte

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du HCSF du 29 septembre 2021 encadre tous les crédits immobiliers. Elle vaut aussi pour un investissement locatif :

Le taux d'effort est un autre nom du taux d'endettement. La marge de dérogation, c'est la part des prêts pour lesquels la banque peut dépasser ces limites. Les primo-accédants sont les personnes qui achètent leur premier logement.

Pour vous, investisseur, une exception reste possible, mais elle est rare. La part libre de cette marge est d'environ 30 % de ces 20 %. Cela fait 6 % des crédits de la banque, tous projets confondus.

Le taux d'endettement se calcule simplement : total des mensualités ÷ revenus nets mensuels × 100. Le calcul du taux d'endettement le fait en ajoutant votre nouveau prêt.

Emprunter les frais en plus du prix augmente la somme empruntée. La mensualité monte, et les intérêts payés sur toute la durée aussi.

Exemple. Un studio coûte 100 000 €, plus 8 000 € de frais d'achat. Sur 25 ans à 3,5 % hors assurance, un prêt de 100 000 € coûte environ 501 € par mois. Un prêt de 108 000 € coûte environ 541 € par mois. Le studio se loue 480 € par mois hors charges. Il faut encore payer la taxe foncière, les charges non refacturables au locataire et l'impôt. La différence entre loyers et dépenses reste à votre charge, chaque mois.

C'est cet effort d'épargne qu'il faut mesurer avant de signer. L'ANIL, l'agence nationale d'information sur le logement, conseille de vérifier que vos autres revenus suffisent à payer les échéances. Le logement peut rester vide un temps, et un loyer peut arriver en retard. Le simulateur d'investissement locatif calcule, année par année, ce qui entre et ce qui sort. Vous pouvez y indiquer un apport de zéro.

Les intérêts d'emprunt ne sont pas perdus pour l'impôt. Au régime réel, celui où vous déduisez vos vraies dépenses, ils se déduisent des loyers, en location vide comme en meublé (Service-Public, fiche F17625). Aux régimes simples, micro-foncier ou micro-BIC, ils sont censés être compris dans la réduction forfaitaire des loyers.

Rien n'oblige une banque à financer un achat sans apport. Certains éléments rassurent toutefois un prêteur :

• des revenus stables, et un taux d'endettement bien en dessous de 35 % après l'achat ;
• une épargne de précaution gardée de côté, même si elle ne sert pas d'apport ;
• des comptes bien tenus, sans découverts à répétition ;
• un projet chiffré : loyer du marché, charges, taxe foncière, travaux, avec le DPE (diagnostic de performance énergétique) du logement ;
• un bien qui se louera facilement, au juste prix du marché local.

Faites jouer la concurrence : chaque banque fait sa propre proposition (Service-Public, fiche F16123). Une fois l'offre de prêt reçue, vous avez 10 jours de réflexion avant de l'accepter. Ce délai ne peut pas être raccourci.

• Un crédit en cours. Le prêt de votre résidence principale compte dans le taux d'endettement. La place pour un second prêt se réduit d'autant.
• Achat à deux. Les revenus des deux emprunteurs s'additionnent, mais leurs crédits aussi.
• Immeuble entier. La logique est la même, avec des montants plus élevés : voir acheter un immeuble de rapport.
• Logement à rénover. Depuis le 1er janvier 2024, un prêt sur 27 ans est possible pour un achat dans l'ancien si les travaux font au moins 10 % du coût total. Il faut que l'entrée dans les lieux soit retardée par le chantier. Les travaux s'ajoutent alors à la somme empruntée.

Pour replacer ce projet parmi les étapes d'un premier achat, voir le premier investissement locatif. I Love Immo n'est ni une banque ni un courtier. Pour un plan de financement adapté à votre cas, l'ADIL de votre département (l'agence départementale d'information sur le logement) vous reçoit gratuitement.

À lire aussi : où investir dans le locatif : les critères et le crowdfunding immobilier.

• Un investissement locatif sans apport est possible, mais aucune banque n'est tenue de l'accepter.
• Les règles du HCSF s'appliquent : 35 % d'endettement au plus, assurance comprise, et 25 ans au plus.
• Emprunter aussi les frais augmente la mensualité et le coût du crédit.
• Mesurez ce que vous paierez chaque mois de votre poche avant de signer, en comptant les mois sans locataire et les impayés.
• Les intérêts se déduisent des loyers au régime réel, en location vide comme en meublé.