Pièce par pièce : qui paie quoi ?
| Élément | À la charge du locataire | À la charge du propriétaire |
|---|---|---|
| Jardin privatif | Tonte, taille, élagage, désherbage des allées, nettoyage du bassin | Entretien d'une façade ou d'une toiture végétalisée |
| Gouttières et terrasses | Dégorger les descentes d'eau, enlever la mousse | Réparer la toiture ou la façade |
| Vitres et fenêtres | Refaire les mastics, remplacer une vitre cassée | Remplacer une fenêtre qui ne ferme plus du fait de son âge |
| Volets et stores | Graisser, changer cordes, poulies ou quelques lames ; réparer un volet qu'il a abîmé | Réparer un volet défectueux sans faute du locataire |
| Serrures | Graisser, changer les petites pièces, refaire une clé perdue | Remplacer une serrure usée par le temps |
| Murs et sols | Raccords de peinture, trous rebouchés, quelques lames de parquet | Refaire des revêtements usés par le temps |
| Plomberie | Joints et colliers, débouchage, flexibles de douche | Réparer une canalisation vétuste qui fuit |
| Fosse septique | La vidanger | La curer |
| Chauffage et eau chaude | Entretien annuel, petites pièces, ramonage des conduits | Remplacer l'appareil hors d'usage |
| Électricité | Ampoules, prises, interrupteurs, fusibles | Mettre l'installation en sécurité |
| Détecteur de fumée | L'entretenir et le remplacer | Acheter et poser le premier détecteur |
| Équipements prévus au bail | Entretien et petites réparations du réfrigérateur, du lave-linge, de la hotte | Remplacer un appareil usé par l'âge |
Le décret de 1987 donne une liste d'exemples, pas une liste fermée. Ce qui n'y figure pas suit la règle générale : entretien courant au locataire, le reste au propriétaire. Pour la chaudière, voyez l'entretien de la chaudière.
Les travaux que le propriétaire fait pendant le bail
Vous devez faire les travaux qui maintiennent le logement en état et décent. Vous pouvez aussi faire des travaux d'amélioration ou de rénovation énergétique. Le locataire doit vous laisser l'accès, à certaines conditions.
- Prévenez-le par écrit avant le début des travaux, par lettre recommandée ou en main propre. Indiquez leur nature, la date de début, la durée et les besoins d'accès au logement.
- Évitez les samedis, dimanches et jours fériés, sauf accord exprès du locataire.
- Réduisez le loyer si les travaux durent plus de 21 jours, en proportion de leur durée.
- Respectez ce qui est annoncé. Si les travaux deviennent abusifs ou rendent le logement dangereux, le locataire peut demander au juge de les interrompre.
Les règles d'accès au logement sont détaillées dans la visite du propriétaire. Si le logement n'est plus décent, les travaux deviennent une obligation : voir les critères du logement décent.
Les travaux que le locataire veut faire
Le locataire peut aménager le logement sans votre accord : repeindre une pièce, poser des étagères. Il ne peut pas le transformer sans votre accord écrit : abattre une cloison, déplacer une cuisine.
Sans accord, vous pourrez exiger la remise en état à son départ, ou garder les transformations sans l'indemniser. Si elles mettent en danger la sécurité ou le fonctionnement des équipements, vous pouvez exiger une remise en état immédiate, à ses frais.
Deux types de travaux suivent une règle à part : l'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie, et la rénovation énergétique. Le locataire les paie et vous les demande par lettre recommandée. Votre silence pendant deux mois vaut accord, et vous ne pourrez pas exiger la remise en état à son départ.
Le bail peut‑il confier des travaux au locataire ?
Oui, à l'entrée dans les lieux, par une clause travaux. Le locataire réalise ou fait réaliser des travaux que vous devriez normalement payer, en échange d'une baisse de loyer. La clause précise les travaux, la façon dont leur coût s'impute sur le loyer, la durée de cette baisse et l'indemnisation en cas de départ anticipé.
Cette clause n'est possible que pour un logement déjà décent. Elle ne peut pas servir à faire payer au locataire la mise aux normes.
Que faire en cas de désaccord ?
Le locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer pour obtenir des travaux. Il doit vous prévenir, puis vous mettre en demeure par lettre recommandée. Sans accord dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, ou un conciliateur de justice. Pour un litige de 5 000 € au plus, cette tentative amiable est obligatoire avant le juge.
Le juge peut vous condamner à faire les travaux, autoriser le locataire à les faire à vos frais, et lui accorder des dommages et intérêts pour la gêne subie. Pour votre cas, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.
Les cas particuliers
- Logement meublé. Les mêmes règles s'appliquent. Le mobilier et les appareils fournis sont des équipements du bail : petites réparations au locataire, remplacement pour usure au propriétaire.
- Copropriété. Les travaux votés en assemblée générale sont payés par vous, copropriétaire, pas par le locataire. Si vous ne payez pas votre part, c'est une dette envers le syndicat des copropriétaires : le locataire n'est pas concerné.
- Fin de bail. À la sortie, l'usure normale reste à votre charge. La comparaison des états des lieux est expliquée dans l'état des lieux de sortie.
- Obligations de chacun. La liste complète est dans les obligations du propriétaire bailleur et dans les droits et obligations du locataire.
Gardez les devis, les factures et les échanges écrits avec le locataire : ils serviront à la sortie ou en cas de litige.
À lire aussi : une infiltration d'eau chez le locataire, les dégradations du locataire et les obligations du locataire sortant.
Ce qu'il faut retenir
- Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations ; le propriétaire paie le reste.
- L'usure due à l'âge, la malfaçon et la force majeure restent au propriétaire, même pour une petite pièce.
- Les dégâts causés par le locataire sont à sa charge.
- Avant des travaux chez le locataire, prévenez-le par écrit ; au-delà de 21 jours, le loyer baisse.
- Le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer pour obtenir des travaux.
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Questions fréquentes
Qui paie le remplacement d'un ballon d'eau chaude en panne ?
Le propriétaire, si l'appareil est hors d'usage à cause de son âge. Le locataire paie l'entretien courant et les petites pièces, comme un joint ou un clapet. Si la panne vient d'un défaut d'entretien ou d'une mauvaise utilisation, la réparation revient au locataire.
Le propriétaire peut‑il faire des travaux le samedi dans le logement loué ?
Pas sans l'accord exprès du locataire. Aucun travail ne peut être fait les samedis, dimanches et jours fériés sans cet accord. Le locataire doit en revanche laisser l'accès les autres jours, après avoir reçu la notification des travaux.
Le locataire peut‑il faire installer une douche adaptée à son handicap ?
Oui, à ses frais. Il vous adresse une demande écrite par lettre recommandée. Sans réponse de votre part dans les deux mois, les travaux sont réputés acceptés. À son départ, vous ne pourrez pas exiger la remise du logement dans son état d'origine.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 17 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 17 octobre 2026
- Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur)Service-Public.fr
- Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataireService-Public.fr
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locativesLégifrance
- Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligations du bailleur, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025)Légifrance
- Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligations du locataire, version en vigueur depuis le 15 juin 2025)Légifrance
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Comment savoir qui doit payer ?
Posez‑vous deux questions, dans cet ordre.
Exemple. Dans l'appartement de Mme Fabre, un robinet fuit. Le joint est usé : son remplacement revient au locataire. Six mois plus tard, la canalisation encastrée sous l'évier, d'origine, se perce de corrosion. La réparation revient à Mme Fabre, car la fuite vient de la vétusté de la canalisation.