Restitution du dépôt de garantie : le délai, les retenues et la pénalité de retard

Il peut garder les sommes que le locataire lui doit encore, avec justificatifs :

• les loyers et charges impayés ;
• les réparations dues à des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie ;
• les petites réparations d'entretien que le locataire aurait dû faire et n'a pas faites.

Chaque retenue s'appuie sur un document : états des lieux, photos, devis, factures ou constat d'un commissaire de justice. L'usure normale due au temps, la vétusté, reste à la charge du propriétaire. La différence entre vétusté et dégradation est expliquée dans l'état des lieux de sortie.

En copropriété, le propriétaire peut garder une provision pour la régularisation des charges. Elle ne peut pas dépasser 20 % du dépôt. Le solde est versé dans le mois qui suit l'approbation des comptes de l'immeuble. Les deux parties peuvent aussi convenir de tout solder tout de suite.

Le retard coûte cher au propriétaire. Il doit 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, en plus du dépôt.

Exemple. Le loyer hors charges est de 800 €. Le dépôt, à rendre au plus tard le 10 juillet, n'est rendu que le 25 août. Le retard couvre deux mois commencés. La pénalité est de 2 × 80 €, soit 160 €.

Cette pénalité ne s'applique pas si le retard vient du locataire, parce qu'il n'a pas donné sa nouvelle adresse. Notre outil dépôt de garantie calcule le montant à rendre et la pénalité éventuelle.

1. Le locataire écrit au propriétaire en recommandé, en rappelant le délai et la pénalité.
2. Sans réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, ou un conciliateur de justice.
3. En dernier recours, il saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il a 3 ans pour le faire, à partir de la date où le dépôt aurait dû être rendu.

Le dépôt se rend en fin de bail, après le congé du bailleur ou celui du locataire. Pour le propriétaire, le plus sûr est de rendre le dépôt dans les temps, avec un décompte écrit des retenues et les pièces jointes. Une retenue sans justificatif peut être contestée.

• Location meublée. Le dépôt peut aller jusqu'à 2 mois de loyer hors charges, contre 1 mois en vide. Les règles de restitution sont les mêmes.
• Logement vendu en cours de bail. C'est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt, même s'il ne l'a pas reçu.
• Changement d'agence. La nouvelle agence qui gère le bien rend le dépôt.
• Loyer payé par trimestre d'avance. Aucun dépôt ne peut alors être demandé en location vide.

À lire aussi : préavis d'un mois : quand le locataire y a droit et décès du locataire : que devient le bail ?.

• Le délai part de la remise des clés : 1 mois si la sortie est conforme, 2 mois sinon.
• Chaque retenue doit être justifiée par un document.
• En copropriété, une provision de 20 % au plus peut attendre l'approbation des comptes.
• Le retard coûte 10 % du loyer hors charges par mois commencé.
• Conservez les deux états des lieux et les factures : ce sont vos preuves.