Droits et obligations du locataire : ce que la loi impose et ce qu'elle protège

Le locataire prend en charge le petit entretien du quotidien. Le propriétaire garde les grosses réparations, l'usure due au temps, les malfaçons et les dégâts dus à un cas de force majeure. Un décret de 1987 donne la liste des réparations locatives.

L'entretien de la chaudière, et ce qui peut être exigé au départ, sont détaillés dans l'entretien de la chaudière entre locataire et bailleur. Les obligations du propriétaire, elles, sont toutes réunies dans les obligations du propriétaire bailleur.

Le logement loué est son domicile. Il y vit librement, dans le respect du bail et, en copropriété, du règlement de l'immeuble.

• Un logement décent, en bon état, avec des équipements qui fonctionnent. Les critères sont dans le logement décent.
• Le respect de sa vie privée. Le propriétaire ne peut pas entrer sans son accord, même s'il a gardé une clé.
• Recevoir et héberger les personnes de son choix, sans que le bail puisse l'interdire.
• Avoir un animal de compagnie, sauf un animal dangereux.
• Une quittance gratuite chaque mois, sur simple demande.
• Des visites encadrées. Pour vendre ou relouer, et seulement si le bail le prévoit : jamais un jour férié, ni plus de deux heures les jours ouvrables. Voyez le droit de visite du propriétaire.
• Une baisse de loyer si des travaux du propriétaire durent plus de 21 jours, à proportion de leur durée.
• Adapter le logement à un handicap, à la perte d'autonomie ou à des travaux de rénovation énergétique, à ses frais. Il le demande par lettre recommandée ; sans réponse en deux mois, l'accord est acquis.
• Partir quand il le souhaite, avec un préavis de 3 mois en location vide, ou d'un mois dans les cas prévus par la loi. Notre lettre de préavis calcule la date.

Certaines clauses sont interdites et ne s'appliquent pas, même signées. C'est le cas d'un prélèvement automatique imposé, de quittances payantes, d'amendes ou d'une responsabilité automatique pour toute dégradation.

Le locataire n'a pas à partir. Le propriétaire a deux possibilités :

1. Vendre le logement occupé. Le bail se poursuit avec l'acheteur, aux mêmes conditions. Le dépôt de garantie sera rendu par le nouveau propriétaire. Le point de vue de l'acheteur est expliqué dans acheter un logement déjà loué.
2. Vendre le logement libre, à l'échéance du bail. Il doit alors donner un congé pour vendre, au moins 6 mois avant la fin du bail en location vide.

Ce congé vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions annoncés. Le locataire est prioritaire pour acheter pendant les deux premiers mois du préavis. S'il accepte, il n'a pas de commission d'agence à payer.

Exemple : le bail de Martine se termine le 30 septembre 2027. Son propriétaire veut vendre. Le congé doit lui parvenir au plus tard le 30 mars 2027. S'il arrive ce jour-là, Martine a jusqu'au 30 mai 2027 pour dire si elle achète.

Commencez par le dialogue, puis montez d'un cran si nécessaire. Voici les étapes habituelles :

1. Écrire au propriétaire, par lettre recommandée, en décrivant les faits et en joignant des preuves.
2. Se renseigner gratuitement auprès de l'ADIL, l'agence d'information sur le logement de votre département.
3. Tenter une conciliation, gratuite, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. C'est obligatoire avant le juge pour un litige de 5 000 € ou moins.
4. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement.

Un avocat n'est pas obligatoire devant ce juge, mais il est utile pour un litige important ou une procédure d'expulsion. Selon vos ressources, l'aide juridictionnelle peut prendre en charge ses honoraires.

• Location meublée. Le préavis est d'un mois, et le locataire n'a pas de droit de priorité en cas de vente : voyez le bail meublé.
• Locataire âgé. Au-delà de 65 ans, avec des ressources modestes, le locataire est protégé contre le congé, sauf proposition d'un relogement adapté.
• Sous-location. Elle n'est possible qu'avec l'accord écrit du propriétaire, sur le principe et sur le prix : voyez la sous-location.
• Fin du bail. L'état des lieux et la restitution du dépôt de garantie sont expliqués dans l'état des lieux de sortie.
• Le contrat lui-même. Les mentions et annexes du bail sont dans le bail de location vide.

À lire aussi : les animaux dans un logement loué, les obligations du locataire sortant, le double des clés, les dégradations du locataire et une infiltration d'eau chez le locataire.

• Le locataire paie, entretient, s'assure, laisse faire les travaux nécessaires et ne transforme pas le logement sans accord écrit.
• Il a droit à un logement décent, au respect de sa vie privée et à une quittance gratuite.
• Les petites réparations sont pour lui ; les grosses réparations et l'usure due au temps pour le propriétaire.
• En cas de vente, le bail continue, ou le locataire reçoit un congé de 6 mois qui lui donne la priorité pour acheter.
• En cas de litige : lettre recommandée, ADIL, conciliation, puis juge.