Le bail dérogatoire : un bail commercial court
Le bail dérogatoire permet de louer un local commercial pour une durée courte, sans les 9 ans du bail commercial. Le locataire n'a pas de droit au renouvellement, ni d'indemnité d'éviction à la fin.
Ses conditions sont strictes :
- Il se signe à l'entrée du locataire dans les lieux, pas en cours de bail commercial.
- Sa durée totale ne dépasse pas trois ans, en additionnant tous les baux dérogatoires successifs.
- Un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie, et joint au bail. À défaut d'accord, un commissaire de justice le dresse, à frais partagés.
- Après trois ans, vous ne pouvez plus signer de nouveau bail dérogatoire avec ce locataire pour la même activité dans le même local.
Attention au mois de trop. Le locataire reste dans les lieux plus d'un mois après la fin du bail, et vous le laissez faire ? Un bail commercial ordinaire se forme alors. Il dure 9 ans, avec toutes les protections du statut. Il en va de même si vous renouvelez le bail ou en signez un nouveau pour le même local, au-delà de trois ans.
Exemple. Alain loue sa boutique à une créatrice de bijoux qui veut tester son activité. Ils signent un bail dérogatoire de deux ans, du 1er mars 2026 au 28 février 2028. Si l'essai est concluant, ils pourront signer un bail commercial de 9 ans. Si Alain veut récupérer son local, il s'oppose par écrit au maintien de la locataire dès la fin du bail, et au plus tard dans le mois qui suit. Sinon, un bail commercial classique commence.
La convention d'occupation précaire : une exception étroite
La convention d'occupation précaire n'est pas un bail. Elle permet d'occuper un local de façon temporaire, quelle que soit sa durée. Sa seule condition est décisive : l'occupation doit être autorisée à raison de circonstances particulières qui ne dépendent pas de la seule volonté des parties.
Par exemple, un local situé dans un immeuble dont la démolition est déjà décidée peut, selon les cas, être confié ainsi en attendant les travaux. Un simple souhait de rester libre de récupérer son local ne suffit pas : ce n'est pas une circonstance extérieure.
Si la circonstance invoquée n'est pas réelle, le juge peut requalifier la convention en bail commercial. Le locataire bénéficie alors des 9 ans et du droit au renouvellement. Faites rédiger ce type de convention par un avocat.
Bail dérogatoire, convention précaire, bail commercial : comparaison
| Point | Bail dérogatoire | Convention d'occupation précaire | Bail commercial |
|---|---|---|---|
| Durée | 3 ans au plus, au total | Liée à la circonstance, sans durée fixée par la loi | 9 ans au moins |
| Condition principale | Signé à l'entrée du locataire | Une circonstance particulière indépendante des parties | Un fonds exploité par un commerçant ou un artisan |
| Droit au renouvellement | Non | Non | Oui |
| Indemnité d'éviction | Non | Non | Oui, en principe, si le bailleur refuse de renouveler |
| Risque principal | Devenir un bail commercial si le locataire reste plus d'un mois | Être requalifiée en bail commercial | Engagement long pour le bailleur |
Le fonctionnement complet du bail de 9 ans est présenté dans le bail commercial 3-6-9.
Et pour un logement : existe‑t‑il un bail précaire ?
Non. Pour un logement loué vide comme résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 s'impose, quel que soit le titre du contrat. Des contrats courts existent pourtant, comme le bail mobilité ou le bail lié à un événement précis : ils sont présentés dans le bail précaire pour un logement.
Les cas particuliers
- Une profession libérale. Un médecin ou un architecte loue en principe par un bail professionnel, de 6 ans au moins. Le locataire peut partir à tout moment avec six mois de préavis. Demandez à un avocat si un contrat plus court est possible dans votre cas.
- Un logement de fonction ou un travailleur saisonnier. La loi de 1989 en exclut l'essentiel de ses règles. Le contrat dépend alors du lien avec l'emploi.
- Une location saisonnière. Les règles du bail dérogatoire ne visent pas les locations à caractère saisonnier, comme un local loué chaque été dans une station.
- Un modèle trouvé en ligne. Un « modèle de bail précaire » ne crée pas la circonstance qui justifie une convention précaire. Vérifiez d'abord votre situation, puis faites relire le contrat.
I Love Immo n'est ni avocat ni notaire. Pour choisir entre ces contrats, consultez un avocat ou un notaire : notre annuaire liste des avocats dont l'inscription au barreau est vérifiée.
À lire aussi : bail mobilité : conditions, durée, locataires concernés.
Ce qu'il faut retenir
- Le « bail précaire » recouvre deux contrats : le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire.
- Le bail dérogatoire dure trois ans au plus au total et se signe à l'entrée du locataire.
- Un locataire qui reste plus d'un mois après la fin, sans opposition, obtient un bail commercial de 9 ans.
- La convention précaire n'est valable qu'en cas de circonstance particulière, indépendante des parties.
- Pour un logement, pas de bail précaire : choisissez le bail mobilité, le bail étudiant ou le bail court lié à un événement.
Passer à l'action
Trouver un professionnel vérifié
Notaires, géomètres-experts, agents immobiliers : l'annuaire des professionnels dont l'inscription ou la carte professionnelle a été vérifiée.
Questions fréquentes
Peut‑on signer deux baux dérogatoires de suite ?
Oui, si la durée totale ne dépasse pas trois ans. Un premier bail d'un an puis un second de deux ans, par exemple, restent possibles. Au-delà de trois ans en tout, vous ne pouvez plus signer de bail dérogatoire avec ce locataire, pour la même activité dans le même local.
Que se passe‑t‑il si le locataire reste après la fin du bail dérogatoire ?
S'il reste dans les lieux et que vous le laissez faire, un nouveau bail se forme au bout d'un mois après l'échéance. C'est alors un bail commercial ordinaire de 9 ans, avec le droit au renouvellement. Pour l'éviter, manifestez clairement votre opposition avant la fin de ce mois, par écrit.
Un bail précaire existe‑t‑il pour louer un logement ?
Non. La loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public pour un logement loué comme résidence principale : un contrat appelé « précaire » n'écarte pas ses règles. Pour une courte durée, il existe le bail mobilité, le bail meublé étudiant de neuf mois ou, pour un bailleur particulier, le bail d'un an lié à un événement précis.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 17 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (6)vérifiées le 17 octobre 2026
- Article L145-5 du Code de commerce (bail dérogatoire de trois ans au plus)Légifrance
- Article L145-5-1 du Code de commerce (convention d'occupation précaire)Légifrance
- Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (règles d'ordre public, résidence principale, exclusions)Légifrance
- Article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (bail d'habitation de moins de trois ans pour un événement précis)Légifrance
- Article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (durée du bail meublé, bail étudiant de neuf mois)Légifrance
- Article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (bail professionnel)Légifrance
Sur le même sujet
- Louer sa résidence principale : est‑ce permis ?Louer sa résidence principale pendant les vacances, quelques mois ou après un départ : 120 jours par an, déclaration, bail adapté, copropriété et impôts.
- Louer un terrain ou une terre : bail à ferme ou autreLouer une terre à un agriculteur, un pré pour des chevaux ou un terrain nu : quand le bail à ferme s'impose, son contenu, sa durée de 9 ans et les autres contrats.
- Louer une partie de sa maison ou une chambreLouer une chambre ou une partie de sa maison avec entrée indépendante : quel bail, meubles obligatoires, impôts exonérés sous plafond, assurance et voisinage.
- Renouvellement du bail : tacite reconductionÀ la fin d'un bail d'habitation sans congé, il est reconduit tacitement : 3 ans en vide, 1 an en meublé. Renouvellement, non-reconduction, congé et délais.
- Sous-location professionnelle : règles et bailSous-louer un bureau ou un local commercial : accord du bailleur, son droit d'intervenir à l'acte, loyer, responsabilité du locataire et contenu du contrat.
- Bail civil : pour quelles locations ?Le bail civil, régi par le Code civil, sert aux locations hors loi de 1989 : résidence secondaire, garage, terrain. Il est interdit pour la résidence principale.
- Bail commercial 3-6-9 : durée, loyer, résiliationLe bail commercial dure 9 ans, le locataire peut partir tous les 3 ans. Congé, renouvellement, loyer plafonné et les règles changées par la loi du 26 mai 2026.
- Bail mobilité : conditions, durée, locataires concernésLe bail mobilité loue un meublé de 1 à 10 mois à un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission. Sans dépôt de garantie ni renouvellement : toutes les règles.
À lire aussi
- Investir dans un local commercial : points de vigilanceUn particulier peut acheter les murs d'un commerce pour les louer. Bail de 9 ans, charges refacturables, droit de préférence, impôt et frais : les points à vérifier.
- Documents pour louer un appartement ou une maisonBail, diagnostics, état des risques à chaque locataire, DPE et calendrier : les documents du bailleur.
- Louer un logement : les guides du bailleurBail, loyer, location vide, meublée ou saisonnière : les règles pour louer.