Sous-location d'un local professionnel ou commercial : ce que le bail permet, ce que le propriétaire doit accepter

Le Code civil pose un principe ancien : le locataire peut sous-louer, sauf si le bail le lui interdit. Une clause d'interdiction s'applique strictement.

Si votre bail ne dit rien, votre locataire peut donc sous-louer. Il doit seulement vous prévenir par écrit. Le sous-locataire n'a aucun lien direct avec vous. Votre locataire continue de vous devoir le loyer, l'entretien et le respect du contrat.

Exemple. Mme Garnier loue à un cabinet d'architectes un plateau de bureaux de 120 m² à Nantes. Le bail ne parle pas de sous-location. Le cabinet sous-loue deux bureaux à une graphiste indépendante et en informe Mme Garnier par courrier. C'est régulier. Si la graphiste abîme la moquette, Mme Garnier se retourne contre le cabinet, pas contre elle.

Vous êtes propriétaire et vous voulez garder la main ? Écrivez-le dans le bail : interdiction totale, ou sous-location soumise à votre accord écrit.

Ici, tout part d'un interdit. Le locataire ne peut sous-louer que si le bail l'autorise ou si vous donnez votre accord. Ensuite, la loi impose une procédure.

1. Le locataire vous informe de son projet par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, l'ancien huissier.
2. Vous avez quinze jours, à partir de la réception, pour dire si vous participerez à l'acte de sous-location.
3. Si vous refusez ou ne répondez pas, le locataire peut signer sans vous.
4. Si le sous-loyer dépasse le loyer principal, vous pouvez demander une augmentation du loyer principal à due proportion.

Participer à l'acte vous permet de lire le contrat, de vérifier l'activité du sous-locataire et le montant du sous-loyer.

Un modèle trouvé en ligne ne suffit pas toujours. Le contrat doit coller au bail principal. Vérifiez au moins ces points :

• l'accord du propriétaire, joint au contrat quand il est exigé ;
• la partie du local sous-louée et les espaces partagés ;
• l'activité autorisée, qui doit respecter la destination du bail principal ;
• une durée qui ne dépasse pas celle du bail principal ;
• le sous-loyer, les charges et leur paiement ;
• l'assurance du sous-locataire ;
• ce qui se passe si le bail principal prend fin.

• La domiciliation ou le bureau partagé. Prêter une adresse ou un poste de travail payant peut ressembler à une sous-location. Relisez votre bail avant d'accueillir quelqu'un.
• Une société du même groupe. La mise à disposition du local à une autre société reste en principe une sous-location. Le bail doit la permettre.
• La cession du bail. Céder, c'est transmettre le bail entier à un repreneur, souvent avec le fonds. C'est une autre opération : voyez la cession de bail.
• Les diagnostics. Le local sous-loué doit avoir ses documents à jour. Voyez les diagnostics d'un local commercial.

I Love Immo n'est ni avocat ni notaire. Avant d'autoriser ou de signer une sous-location professionnelle, faites relire le bail et le projet de contrat par un avocat ou un notaire.

• Bail professionnel : sous-location permise si le bail ne l'interdit pas, avec information écrite du bailleur.
• Bail commercial : sous-location interdite sauf clause ou accord, et le bailleur est invité à l'acte.
• Le locataire principal reste responsable du loyer et du local envers le propriétaire.
• Un sous-loyer plus élevé que le loyer peut justifier une hausse du loyer principal en bail commercial.
• Le contrat de sous-location ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal.