Louer une partie de sa maison, un studio indépendant ou une chambre chez l'habitant : bail, impôts et précautions

C'est le cas le plus courant : un étudiant, un salarié en poste dans la ville, un retraité seul. La chambre devient sa résidence principale. Vous signez alors un bail meublé.

Ce bail impose quelques règles simples :

1. une durée d'un an, renouvelable, ou de neuf mois pour un étudiant ;
2. un dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges ;
3. un mobilier minimal : literie, rideaux ou volets, table, sièges, rangements, luminaires ;
4. un accès à une cuisine équipée, avec plaques, four ou micro-ondes et réfrigérateur ;
5. un inventaire du mobilier signé à l'entrée et à la sortie.

Le locataire peut partir avec un mois de préavis. Vous, vous ne pouvez reprendre la chambre qu'à la fin du bail, avec trois mois de préavis et pour un motif prévu par la loi. La liste exacte des meubles est détaillée dans le mobilier obligatoire.

Écrivez dans le bail ce qui est partagé : cuisine, salle de bains, buanderie, jardin. Précisez les horaires ou les règles de vie qui comptent pour vous.

Louer une partie de votre résidence principale peut ne rien vous coûter en impôt. Deux conditions doivent être réunies :

• la pièce louée est la résidence principale du locataire ;
• le loyer annuel hors charges, divisé par la surface louée, reste sous un plafond.

Exemple. Jeanne, 67 ans, vit seule dans sa maison de Tours. Elle loue une chambre de 14 m² à une infirmière, 180 € par mois hors charges, soit 2 160 € par an. Le plafond 2026 pour 14 m² hors Île-de-France est de 2 226 €. Jeanne n'a rien à déclarer. Si elle louait 200 €, soit 2 400 € par an, elle dépasserait le plafond et devrait déclarer ces loyers.

Au-delà du plafond, les loyers d'une chambre meublée sont imposés comme une location meublée. Voyez la fiscalité de la location meublée.

Pour des nuitées de passage chez vous, une autre exonération existe : jusqu'à 760 € de recettes par an, toutes taxes comprises.

Vous pouvez accueillir des touristes dans une chambre ou un studio de votre maison. C'est une location de meublé de tourisme. Dans certaines communes, il faut déclarer le logement en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement. Un même client ne peut pas rester plus de 90 jours par an.

Les règles complètes, dont le plafond de jours par an pour une résidence principale, sont dans la location saisonnière.

• Vous êtes vous-même locataire. Vous ne pouvez pas sous-louer une chambre sans l'accord écrit de votre propriétaire. Voyez la sous-location.
• Vous louez à un membre de votre famille. Un bail reste utile, et le loyer peut avoir des effets fiscaux. Voyez louer à sa famille.
• Une maison en copropriété. Vérifiez que le règlement de copropriété autorise la location de vacances, si c'est votre projet.
• La décence. La partie louée doit être un logement décent, avec une surface et une hauteur suffisantes. Voyez le logement décent.
• L'assurance. Prévenez votre assureur. Le locataire doit, lui, s'assurer pour les risques locatifs.

À lire aussi : louer sa résidence principale et le bail de colocation.

• Une chambre louée à l'année, résidence principale du locataire, se loue avec un bail meublé écrit.
• Le mobilier minimal et l'inventaire sont obligatoires, même pour une chambre.
• Loyer sous 215 € par m² et par an en Île-de-France, 159 € ailleurs (2026) : pas d'impôt.
• Pour des vacanciers, ce sont les règles du meublé de tourisme qui s'appliquent.
• Prévenez votre assureur et écrivez les règles de vie commune dans le bail.