Bail précaire pour un logement : ce que dit la loi, ce que vous risquez et les contrats courts autorisés

Le risque n'est pas une amende, mais la requalification. Le juge donne au contrat sa vraie nature : un bail d'habitation soumis à la loi de 1989. Les conséquences sont concrètes :

1. la durée devient celle de la loi : trois ans pour un logement vide loué par un particulier, un an pour un meublé ;
2. la fin du bail suit les règles du congé : préavis, motif et forme imposés ;
3. le dépôt de garantie est limité : un mois de loyer hors charges en vide, deux mois en meublé ;
4. les clauses contraires à la loi sont sans effet, comme une clause de départ immédiat à votre demande ;
5. les documents de toute location restent dus, comme les diagnostics et l'état des lieux.

Exemple. Martine loue un deux-pièces vide à un jeune couple, avec un « bail précaire de six mois ». Elle pense le récupérer en juin pour le vendre. En juin, le couple refuse de partir : c'est leur résidence principale. Pour le juge, le bail court trois ans à partir de la signature. Martine ne pourra donner un congé pour vendre que pour la fin de ces trois ans, avec six mois de préavis.

Le bail mobilité convient à une personne en formation, en stage ou en mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Voyez le bail mobilité.

Le bail meublé de neuf mois est réservé aux étudiants. Voyez louer à un étudiant.

Le bail de durée réduite demande un motif écrit dans le bail : par exemple, votre retraite prévue, ou l'arrivée d'un enfant qui fera ses études dans la ville. Vous confirmez l'événement par lettre recommandée au moins deux mois avant la fin. Si l'événement est retardé, vous pouvez proposer un report, une seule fois. Sans confirmation, le bail est réputé conclu pour trois ans.

Le code de commerce la définit pour les locaux d'activité. C'est une occupation permise seulement en raison de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties. Pour un logement, aucun texte ne la prévoit.

Elle reste donc une exception étroite, appréciée par le juge au cas par cas. Votre envie de récupérer le logement rapidement, pour le vendre ou l'occuper, ne suffit pas : cette circonstance dépend de votre seule volonté. Avant d'en signer une, faites vérifier votre situation par un avocat.

• Une résidence secondaire. Si le logement n'est pas la résidence principale de votre locataire, la loi de 1989 ne s'applique pas. Un bail du Code civil est alors possible : voyez le bail civil.
• Un logement de fonction ou un travailleur saisonnier. La loi de 1989 en exclut la plupart de ses règles. La décence du logement et le dossier de diagnostics restent dus.
• Un logement prêté à un proche. Un prêt gratuit n'est pas une location. Voyez louer ou prêter un logement à sa famille.
• Une vente prévue. Vous pouvez louer avec un bail normal et vendre le logement occupé, ou attendre l'échéance pour donner congé pour vendre. Voyez acheter un logement déjà loué pour le point de vue de l'acheteur.
• Le bail est arrivé à son terme. Un locataire qui reste après la fin d'un bail mobilité ou étudiant n'a pas de bail reconduit d'office. Pour le bail mobilité, un nouveau bail sur le même logement suit les règles du meublé classique.

I Love Immo n'est ni avocat ni notaire. Si un « bail précaire » a déjà été signé pour un logement, faites relire le contrat par un avocat avant toute démarche.

À lire aussi : louer de 1 à 10 mois.

• Pour une résidence principale, aucun « bail précaire » ne peut écarter la loi de 1989.
• Un tel contrat risque d'être requalifié en bail de 3 ans, ou d'un an en meublé.
• Pour louer peu de temps, utilisez le bail mobilité, le bail meublé étudiant ou le bail de durée réduite.
• La convention d'occupation précaire reste une exception étroite, liée à une circonstance extérieure.
• Une résidence secondaire ou une location de vacances suivent d'autres règles.