Bail civil (bail du Code civil) : pour quelles locations, avec quelles règles et quelles limites

La loi de 1989 vise les logements loués vides ou meublés qui sont la résidence principale du locataire, c'est-à-dire occupés au moins huit mois par an. Elle exclut aussi certains cas, comme les logements de fonction et les locations saisonnières. Le statut des baux commerciaux suppose, lui, un locataire immatriculé qui exploite un fonds dans le local.

Pour les garages, les règles pratiques sont détaillées dans louer un garage ou un parking. Pour les professions libérales, voyez le bail professionnel.

Le Code civil fixe un socle d'obligations. Le contrat peut l'aménager sur la plupart des points.

Pour vous, bailleur. Vous remettez le bien en bon état et faites les réparations autres que locatives. Vous assurez au locataire une jouissance paisible, c'est-à-dire sans trouble de votre part.

Pour le locataire. Il utilise le bien raisonnablement, selon l'usage prévu, et paie le loyer aux dates convenues. Il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'il n'y est pour rien.

Pour la durée et la fin du bail. Un bail écrit à durée fixe prend fin seul à son terme. Si le locataire reste sans opposition de votre part, un nouveau bail se forme, mais sans écrit. Un bail sans écrit se termine par un congé, donné dans les délais d'usage du lieu.

Pour le reste. Sans clause contraire, le locataire peut sous-louer. Le décès d'une des parties ne met pas fin au bail. Sans état des lieux, le bien est présumé remis en bon état.

Ces règles par défaut conviennent rarement. Écrivez donc dans le contrat la durée, le préavis, la révision du loyer et le sort de la sous-location.

Aucun modèle n'est imposé. Pour une résidence secondaire louée vide, un contrat solide comporte au moins :

1. la description du logement et de ses annexes ;
2. la mention que le logement n'est pas la résidence principale du locataire, avec l'adresse de son domicile principal ;
3. la durée et les conditions de renouvellement ;
4. le préavis de chacun et la forme du congé ;
5. le loyer, sa révision et les charges remboursées ;
6. le dépôt de garantie et son délai de restitution ;
7. l'entretien et les réparations à la charge de chacun ;
8. l'interdiction ou l'encadrement de la sous-location ;
9. l'assurance du locataire.

Joignez-y un état des lieux d'entrée. Il vous protège à la sortie.

Exemple. Jean-Pierre loue sa maison de campagne à un couple qui vit et travaille à Lyon. Le couple y vient les week-ends et l'été. Un bail civil d'un an est possible : le contrat mentionne leur domicile lyonnais et fixe un préavis de deux mois. Trois ans plus tard, le couple vend son appartement de Lyon et s'installe dans la maison à l'année. Elle devient leur résidence principale : la loi de 1989 s'applique désormais.

Le risque principal est la requalification. Le juge regarde la réalité, pas le titre du contrat. Si le logement est en fait la résidence principale du locataire, il appliquera la loi de 1989. Le bail durera alors 3 ans au moins pour un bailleur particulier, avec un congé très encadré.

Le même risque existe avec un commerçant ou un artisan. S'il exploite son activité dans le local et remplit les conditions du statut, le bail commercial s'applique. Le locataire gagne alors un bail de 9 ans et un droit au renouvellement. Voyez le bail commercial 3-6-9.

• Une association. Elle n'est en principe pas inscrite au registre du commerce. Le statut des baux commerciaux ne s'applique donc pas d'office à son local. Le bon contrat dépend de son activité : faites-le vérifier.
• Un logement loué à une société. La loi de 1989 vise la résidence principale du locataire. Quand le locataire est une société qui loge un salarié, la question du contrat applicable est délicate. Faites rédiger le bail par un professionnel.
• Un logement de fonction. La loi de 1989 l'exclut pour l'essentiel. Quelques règles restent : la décence du logement et le dossier de diagnostics, notamment.
• Une location de vacances. Un meublé loué à des touristes pour de courts séjours est un meublé de tourisme. Depuis le 20 mai 2026, il se déclare avant la première location, partout en France, et reçoit un numéro d'enregistrement : voyez la déclaration d'un meublé de tourisme.
• Un bail court pour un logement. Le bail civil ne sert pas à contourner la durée d'un bail d'habitation. Voyez le bail précaire et le bail dérogatoire.

I Love Immo n'est ni avocat ni notaire. Avant de signer un bail civil pour un logement ou un local d'activité, faites vérifier la situation par un avocat ou un notaire.

À lire aussi : louer un terrain ou une terre.

• Le bail civil suit les seules règles du Code civil, qui laissent beaucoup de place au contrat.
• Il convient à une résidence secondaire, un garage loué seul, un terrain ou un local de stockage.
• Il est exclu pour la résidence principale du locataire : la loi de 1989 s'impose.
• Un commerçant immatriculé qui exploite son activité dans le local relève du bail commercial.
• Écrivez durée, préavis, loyer, révision et sous-location : sinon, ce sont les règles par défaut.