Reconduction ou renouvellement : quelle différence ?
Les deux mots se ressemblent, mais ils ne désignent pas la même chose.
- La reconduction tacite se fait sans rien signer. Le bail continue aux mêmes conditions, pour la durée prévue par la loi.
- Le renouvellement suppose une offre. Le bailleur propose un nouveau bail, en général pour changer le loyer. Cette offre suit les mêmes délais et la même forme qu'un congé.
Dans la grande majorité des cas, rien ne se passe à l'échéance : le bail est simplement reconduit.
Combien de temps dure le bail reconduit ?
| Type de bail | Bailleur | Durée de reconduction | Préavis du bailleur pour ne pas reconduire |
|---|---|---|---|
| Location vide | Particulier ou société familiale | 3 ans | 6 mois avant l'échéance |
| Location vide | Société (personne morale) | 6 ans | 6 mois avant l'échéance |
| Location meublée | Tout bailleur | 1 an | 3 mois avant l'échéance |
| Meublé loué à un étudiant, bail de 9 mois | Tout bailleur | Pas de reconduction | Le bail prend fin seul |
| Bail mobilité | Tout bailleur | Pas de reconduction | Le bail prend fin seul |
Exemple. M. Roux a loué vide son appartement de Lille le 1er octobre 2023, pour trois ans. Personne n'a donné congé. Le 1er octobre 2026, le bail est reconduit jusqu'au 30 septembre 2029, aux mêmes conditions. S'il veut vendre libre en 2029, son congé devra arriver au locataire au plus tard le 31 mars 2029.
Le propriétaire peut‑il refuser de renouveler le bail ?
Oui, mais seulement à l'échéance et pour l'un de ces trois motifs :
- reprendre le logement pour y habiter, ou y loger un proche ;
- vendre le logement libre ;
- un motif légitime et sérieux, par exemple des retards de loyer répétés.
Le congé doit indiquer le motif. Il est envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou remis en main propre contre signature. Un courriel ne suffit pas. Un congé reçu en retard ne vaut rien : le bail est alors reconduit.
Chaque motif a ses règles. Elles sont détaillées dans le congé du bailleur. Pour un meublé, voyez le congé d'un bail meublé.
Le locataire, lui, peut‑il refuser ?
Le locataire n'a pas besoin d'attendre l'échéance. Il peut partir à tout moment, en respectant son préavis : trois mois en vide, ramené à un mois dans certains cas, et un mois en meublé. Il n'est pas obligé d'accepter une offre de renouvellement avec un loyer plus élevé. En cas de désaccord, une procédure encadrée s'applique, décrite dans la page sur le loyer sous-évalué.
Augmenter le loyer au renouvellement
La reconduction tacite ne permet pas d'augmenter le loyer au-delà de la révision annuelle prévue au bail. Pour aller plus loin, le bailleur doit faire une offre de renouvellement, dans les délais du congé, et prouver que le loyer est manifestement sous-évalué. La procédure est expliquée dans augmenter un loyer sous-évalué.
Les cas particuliers
- Le locataire âgé. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé. Son bail se renouvelle sauf proposition de relogement. Voyez le locataire protégé.
- Le bail commercial 3-6-9. Les règles sont différentes : voyez le renouvellement du bail commercial.
- Le bail civil (garage seul, résidence secondaire). Un bail écrit prend fin à son terme. Si le locataire reste et que vous le laissez faire, un nouveau bail sans écrit naît. Voyez le bail civil.
- Changer une clause. La reconduction garde les clauses d'origine. Pour les modifier, rédigez un avenant au bail.
À lire aussi : la durée du bail et le bail meublé.
Ce qu'il faut retenir
- Sans congé, un bail d'habitation se reconduit seul : 3 ans en vide (6 ans pour une société), 1 an en meublé.
- Le bail reconduit garde les mêmes clauses et le même loyer, révisé chaque année.
- Le bailleur ne peut refuser qu'à l'échéance, pour reprise, vente ou motif sérieux.
- Délais du bailleur : 6 mois en vide, 3 mois en meublé, à recevoir par le locataire.
- Une hausse de loyer au-delà de la révision passe par une offre de renouvellement encadrée.
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Questions fréquentes
Faut‑il signer un nouveau bail quand le bail est reconduit ?
Non. La reconduction tacite prolonge le même contrat, avec les mêmes clauses. Rien n'est à signer. Si vous voulez changer une clause, il faut un avenant signé par les deux parties.
Le loyer peut‑il augmenter lors de la reconduction ?
La révision annuelle prévue au bail continue de s'appliquer. Une hausse plus forte n'est possible que par une offre de renouvellement, si le loyer est manifestement sous-évalué, selon une procédure stricte.
Mon locataire a plus de 65 ans : puis‑je ne pas renouveler ?
Si ses ressources sont sous un plafond, il est protégé. Vous ne pouvez lui donner congé qu'en lui proposant un relogement adapté à proximité, sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou de faibles ressources.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 19 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources officielles (4)vérifiées le 19 octobre 2026
- Article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (durée, reconduction et renouvellement), version en vigueur depuis le 27 mars 2014Légifrance
- Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (vérifié le 1er juin 2026)Service-Public.fr
- Quelles sont les règles de location que le propriétaire d'un logement meublé doit respecter ? (vérifié le 6 mars 2026)Service-Public.fr
- Articles 1736 à 1739 du Code civil (fin du bail et tacite reconduction)Légifrance
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