Louer un terrain ou une terre agricole : bail à ferme, petite parcelle ou contrat de location libre

Le bail écrit n'est pas obligatoire, mais il est vivement conseillé. Pour le rédiger, partez du contrat-type départemental, établi par la commission consultative des baux ruraux. Demandez-le à la chambre d'agriculture ou à la préfecture de votre département.

Le contrat reprend au moins ces points :

1. l'identité du bailleur et du preneur, c'est-à-dire du fermier ;
2. les parcelles, avec leurs références cadastrales et leur surface ;
3. les bâtiments loués, d'exploitation ou d'habitation ;
4. la date d'entrée et la durée, de 9 ans au moins ;
5. le fermage, entre les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral ;
6. les dates de paiement ;
7. la répartition de l'impôt foncier et des travaux.

Un état des lieux est fortement conseillé. Il est dressé dans le mois qui précède ou qui suit l'entrée, et ses frais sont partagés. Sans lui, le fermier est présumé avoir reçu les biens en bon état, et doit les rendre ainsi.

Un bail de plus de 12 ans doit être signé chez un notaire et publié au service de la publicité foncière. Voyez bail notarié ou sous seing privé.

Exemple. Mme Chevalier hérite de 4 hectares de prairie en Normandie. Un éleveur voisin veut les louer pour ses vaches. Elle signe un bail à ferme de 9 ans à partir du contrat-type de la Manche. Le fermage est fixé dans la fourchette de l'arrêté préfectoral et indexé chaque année sur l'indice national des fermages.

Le statut prévoit quelques sorties. Les plus courantes sont celles-ci :

• la petite parcelle, dont la surface maximale est fixée par arrêté dans chaque département, à condition qu'elle ne forme pas une exploitation et n'en soit pas un élément essentiel ;
• la convention d'occupation précaire, pour un terrain dont l'usage principal n'est pas agricole ou va changer, ou pendant une succession en cours ;
• la location annuelle renouvelable, dans l'attente de l'installation d'un descendant.

Ces exceptions sont strictes. Un contrat précaire mal justifié peut être requalifié en bail à ferme.

Pour un terrain loué sans usage agricole, le contrat se rapproche d'un bail civil. Vous fixez la durée, le loyer et les conditions de fin avec l'occupant. Un bail écrit à durée fixe prend fin à son terme, sans congé.

Précisez l'usage autorisé, les clôtures, l'entretien, l'accès et l'assurance. Pour un emplacement de stationnement, voyez aussi louer un parking ou un garage. Si l'occupant y exploite un commerce avec une construction, le bail commercial peut s'appliquer : faites vérifier par un notaire ou un avocat.

• Des chevaux sur votre pré. Pour des chevaux de loisir, sans activité agricole, le statut du fermage n'est pas automatique. Pour un centre équestre ou une pension de chevaux, la question se pose davantage. Faites vérifier le contrat.
• Vendre une terre louée. Le bail continue avec l'acheteur, et le fermier a souvent un droit de préemption. Voyez le bail rural.
• Reprendre vos terres. Le congé se donne 18 mois avant la fin du bail, pour des motifs limités. C'est aussi traité dans le bail rural.
• Retrouver les références des parcelles. Utilisez le cadastre.

I Love Immo n'est ni notaire ni avocat. Avant de louer des terres, faites relire le bail par un notaire ou la chambre d'agriculture de votre département.

• Une terre louée contre paiement pour un usage agricole relève du bail à ferme, quel que soit le nom du contrat.
• Le bail à ferme dure au moins 9 ans et le fermage reste dans la fourchette préfectorale.
• Partez du contrat-type départemental et faites un état des lieux.
• Petites parcelles et occupations précaires sont des exceptions strictes.
• Hors agriculture, un terrain nu se loue avec un contrat libre régi par le Code civil.