Bail professionnel : durée de 6 ans, préavis, loyer et différences avec le bail commercial

Les deux parties peuvent aussi choisir, d'un commun accord, de placer un bail professionnel sous le régime du bail commercial. Le locataire gagne alors un droit au renouvellement. Pour vous, bailleur, c'est un engagement plus lourd : pesez-le avec un professionnel du droit.

La durée minimale est de 6 ans. À l'échéance, si personne ne réagit, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée. C'est la reconduction tacite.

Le locataire peut partir à tout moment. Il doit seulement prévenir six mois avant. Il n'a pas à attendre une date anniversaire, ni à donner de motif.

Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à l'échéance. Il doit prévenir au moins six mois avant la fin du bail. Le texte ne lui impose pas d'indemnité d'éviction.

La forme du congé est imposée. Le congé se donne par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, l'ancien huissier.

Exemple. Michel loue le rez-de-chaussée de sa maison à une kinésithérapeute depuis le 1er janvier 2026. Le bail court jusqu'au 31 décembre 2031. La kinésithérapeute peut partir quand elle veut : si elle donne congé le 10 mars 2027, le bail prend fin le 10 septembre 2027. Michel, lui, ne peut mettre fin au bail que pour le 31 décembre 2031. Son congé doit arriver au plus tard le 30 juin 2031.

Le loyer est libre. Vous le fixez avec le locataire, ainsi que son rythme de paiement : chaque mois ou chaque trimestre, en début ou en fin de période.

La révision n'a lieu que si le bail la prévoit. Le contrat peut l'indexer sur un indice, par exemple l'indice des loyers des activités tertiaires, publié par l'Insee. Sans clause, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail.

Les charges se répartissent selon le contrat. Aucun texte ne fixe de liste pour ce bail. Écrivez précisément ce que le locataire rembourse : charges de copropriété, taxe foncière, entretien. Sans clause précise, les charges liées à la propriété restent pour vous, comme la taxe foncière ou l'assurance de l'immeuble.

Le dépôt de garantie est facultatif. Son montant est libre. Il est rendu au départ du locataire, s'il a rempli ses obligations.

Le contenu du bail est libre, mais un bon contrat reprend au moins ces points :

1. l'identité des deux parties ;
2. la description du local et de ses annexes ;
3. la durée, de 6 ans au moins, et sa date de départ ;
4. le loyer, son paiement et sa révision ;
5. la répartition des charges et des travaux ;
6. la sous-location : permise, interdite ou soumise à votre accord ;
7. le dépôt de garantie, s'il y en a un.

Joignez au bail le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques. Un état des lieux se fait à l'entrée et à la sortie, à l'amiable ou par commissaire de justice. Dans ce second cas, les frais se partagent par moitié.

• Le bail mixte. Votre locataire exerce et habite dans le même local ? C'est un bail mixte, soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation. Il dure 3 ans si vous êtes un particulier, 6 ans pour une société. Le loyer se révise chaque année selon l'indice de référence des loyers. La sous-location y suit les règles du logement.
• La sous-location. Dans un bail professionnel, le locataire peut sous-louer si le contrat ne l'interdit pas. Il reste seul responsable envers vous. Voyez aussi la sous-location.
• Un bail de plus de 12 ans. Il doit être établi par un notaire, car il est publié au service de la publicité foncière.
• Un besoin de bail court. Le bail dérogatoire de trois ans au plus est prévu pour le commerce, pas pour les professions libérales. Voyez le bail dérogatoire et le bail précaire.
• Les diagnostics. Les obligations d'un local non résidentiel sont détaillées dans les diagnostics d'un local commercial.

I Love Immo n'est ni avocat ni notaire. Pour choisir entre bail professionnel, mixte ou commercial, faites relire le projet de contrat par un avocat ou un notaire.

À lire aussi : la sous-location professionnelle.

• Le bail professionnel loue un local à usage uniquement professionnel, surtout à une profession libérale.
• Il est écrit et dure au moins 6 ans, puis se reconduit pour la même durée.
• Le locataire part quand il veut avec 6 mois de préavis ; le bailleur seulement à l'échéance.
• Loyer, révision et charges dépendent du contrat : rédigez-le avec soin.
• Si le locataire habite aussi le local, c'est un bail mixte soumis à la loi de 1989.