Sous-location : ce que le locataire peut faire, ce que le propriétaire doit autoriser

Dans le secteur privé, que le logement soit loué vide ou meublé, quatre conditions s'appliquent :

1. L'accord écrit du propriétaire. Il porte sur le fait de sous-louer et sur le montant du loyer demandé au sous-locataire. Le locataire le demande de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
2. Un loyer plafonné. Le loyer au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que paie le locataire.
3. Une information du sous-locataire. Le locataire lui remet une copie de l'autorisation écrite et une copie du bail en cours.
4. Une durée limitée. La sous-location ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal.

Exemple. Nadia loue un trois-pièces de 60 m² pour 900 € par mois, soit 15 € le mètre carré. Elle part six mois à l'étranger et veut sous-louer. Elle demande l'accord écrit de son propriétaire, Paul, pour un loyer de 900 €. Paul accepte par écrit. Nadia ne pourrait pas demander 1 100 € : le loyer au mètre carré dépasserait le sien. Si elle ne sous-louait qu'une chambre de 12 m², le loyer de cette chambre resterait plafonné à 15 € le mètre carré.

Le contrat entre le locataire et le sous-locataire n'est pas soumis aux autres règles de la loi de 1989. Il doit donc être rédigé avec soin : durée, loyer, charges, dépôt, état des lieux.

Le locataire qui sous-loue sans l'accord écrit du propriétaire s'expose à plusieurs sanctions :

Pour le sous-locataire, le risque est de perdre son logement du jour au lendemain. Avant de signer, demandez toujours au locataire l'autorisation écrite du propriétaire et la copie du bail. Une annonce sur un site de petites annonces ne prouve rien.

Vous êtes libre d'accepter ou de refuser, sans avoir à vous justifier. Si vous acceptez :

1. répondez par écrit, en indiquant le logement concerné, la durée envisagée et le loyer accepté ;
2. vérifiez le loyer : au mètre carré, il ne doit pas dépasser celui de votre locataire ;
3. rappelez que votre locataire reste votre seul interlocuteur : c'est lui qui vous doit le loyer, les charges et l'entretien ;
4. conservez l'autorisation avec le bail, pour pouvoir la retrouver en cas de litige.

Là où l'encadrement des loyers s'applique, il vise les baux de la loi de 1989, pas les sous-locations. Le plafond au mètre carré fixé par l'article 8 reste en revanche la règle. Vérifiez votre commune avec l'outil d'encadrement des loyers.

Pensez aussi à l'assurance. Votre locataire doit rester assuré pour les risques locatifs. Demandez-lui de vérifier avec son assureur que son contrat couvre la présence d'un sous-locataire. Pour comparer les garanties, voyez l'assurance habitation.

• Un locataire de 60 ans ou plus. Il peut sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans, par un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. Il doit simplement en informer le propriétaire, qui ne peut pas s'y opposer. Chacun peut y mettre fin avec un mois de préavis.
• Un logement social. Le sous-louer en entier est interdit. Une partie peut l'être, à une personne de plus de 60 ans ou à un adulte handicapé en accueil familial, ou à un jeune de moins de 30 ans.
• Un bail mobilité. La sous-location y est possible, avec l'accord écrit du propriétaire. Voyez le bail mobilité.
• Une location de vacances. Un locataire qui loue son logement à des touristes fait une sous-location : il lui faut l'accord écrit du propriétaire. Il doit aussi respecter les règles du meublé de tourisme. Voyez la fiscalité du meublé de tourisme.
• Un local commercial. La sous-location est interdite, sauf si le bail ou le bailleur l'autorise. Le propriétaire est appelé à participer à l'acte. Si le sous-loyer est plus élevé que le loyer principal, il peut demander une hausse correspondante. Voyez le bail commercial.
• Un logement soumis à la loi de 1948. Des règles anciennes et particulières s'appliquent : renseignez‑vous auprès d'une ADIL, l'agence départementale d'information sur le logement.

À lire aussi : la sous-location professionnelle et louer une chambre chez soi.

• La sous-location exige l'accord écrit du propriétaire, sur le principe et sur le loyer.
• Le loyer au mètre carré du sous-locataire ne peut pas dépasser celui du locataire.
• Le sous-locataire n'a aucun droit envers le propriétaire et part à la fin du bail principal.
• Sans accord, le locataire risque la résiliation du bail et le remboursement des sous-loyers.
• Exception : un locataire de 60 ans ou plus peut héberger contre loyer un jeune de moins de 30 ans, en informant le propriétaire.