Louer un garage, un box ou une place de parking entre particuliers : le contrat et ses règles

Rien n'est imposé, mais un contrat écrit évite la plupart des litiges. Service-Public recommande d'y faire figurer au moins le loyer, sa date de paiement, sa révision, la durée et les modes de résiliation. Voici une liste plus complète, dans l'ordre d'un contrat :

1. les noms des deux parties et l'adresse exacte du bien, avec le numéro de lot s'il est en copropriété ;
2. la description : box fermé, place ouverte, en sous-sol ou en extérieur ;
3. les clés, badges et télécommandes remis, avec leur nombre ;
4. l'usage permis : garer un véhicule, ou aussi ranger des affaires ;
5. le loyer, la date de paiement et la façon de le réviser, par exemple chaque année selon un indice choisi ;
6. les charges que le locataire rembourse, s'il y en a ;
7. la durée, et ce qui se passe à la fin ;
8. le préavis de chacun et la forme du congé, par exemple une lettre recommandée ;
9. le dépôt de garantie, s'il y en a un, et son délai de restitution ;
10. la sous-location : permise, interdite ou soumise à votre accord ;
11. l'assurance du locataire et la responsabilité en cas de dégât.

Exemple. Monique loue son box fermé à un voisin, 90 € par mois. Le contrat prévoit un an, renouvelable par périodes d'un an, et un préavis d'un mois pour chacun. Il interdit d'y stocker de l'essence et de le sous-louer. Il fixe un dépôt de garantie d'un mois de loyer, rendu dans le mois qui suit la remise des clés. Tout est écrit : en cas de désaccord, chacun sait à quoi il s'est engagé.

Le Code civil prend alors le relais, avec des règles anciennes, toujours en vigueur.

• Un bail écrit à durée fixe prend fin tout seul à la date prévue, sans congé à donner.
• Le locataire reste après cette date et vous ne vous y opposez pas ? Un nouveau bail se forme, mais sans écrit.
• Pour un bail sans écrit, chacun peut y mettre fin par un congé, en respectant les délais d'usage du lieu.
• Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le garage en bon état. Il doit le rendre ainsi, sauf preuve contraire.
• La sous-location est permise, sauf si le contrat l'interdit.
• Le décès du propriétaire ou du locataire ne met pas fin à la location.

Ces règles par défaut sont rarement celles que vous voulez. Les délais d'usage, par exemple, varient d'un lieu à l'autre et sont mal connus. Mieux vaut écrire vous-même la durée et le préavis.

Le loyer est libre pour un garage loué seul. L'encadrement des loyers et l'indice de référence des loyers visent les logements. Une révision n'a lieu que si le contrat la prévoit.

Le dépôt de garantie aussi. Aucun texte n'en fixe le montant pour un garage loué seul. Écrivez dans le contrat son montant, ce qui pourra en être retenu et le délai pour le rendre. Un état des lieux d'entrée, même bref, avec quelques photos datées, vous aidera à justifier une retenue.

En cas d'impayé, commencez par une relance écrite, puis une mise en demeure par lettre recommandée. Si rien ne bouge, le litige relève du tribunal judiciaire du lieu du garage. Une clause qui prévoit la fin automatique du contrat en cas d'impayé, appelée clause résolutoire, facilite cette étape.

Les loyers d'un garage s'ajoutent à vos revenus fonciers. Les questions d'impôt et de TVA sont traitées dans investir dans un parking ou un garage.

• La place est dans une copropriété. Le règlement de copropriété peut limiter les usages, par exemple le stockage ou l'activité professionnelle. Lisez-le avant de signer, et reprenez ses limites dans le contrat.
• Le garage est loué à votre locataire, par un contrat séparé. S'il est lié en fait au logement, le juge peut appliquer le bail d'habitation. La place ne pourra alors pas être reprise seule.
• Vous vendez le garage loué. L'acheteur ne peut pas évincer un locataire dont le contrat a une date certaine, par exemple enregistré ou signé chez un notaire. Seule exception : le contrat a prévu cette faculté.
• Le locataire sous-loue. Interdisez-le ou soumettez-le à votre accord dans le contrat. Pour un logement, les règles sont plus strictes : voyez la sous-location.
• Le bien est en zone à risque. Remettez l'état des risques au locataire si le garage est situé dans une zone concernée.
• Le garage sert à un commerce. Un local où un commerçant exploite son activité peut relever du bail commercial. Voyez le bail commercial 3-6-9.

À lire aussi : bail civil : pour quelles locations ?.

• Un garage loué seul relève du Code civil : loyer, durée et préavis se fixent dans le contrat.
• Loué avec le logement par le même propriétaire, il suit le bail d'habitation.
• Un contrat écrit n'est pas obligatoire, mais il fixe les règles que la loi laisse ouvertes.
• Sans clause contraire, le locataire peut sous-louer : écrivez ce que vous voulez.
• Gardez le contrat, l'état des lieux et les clés remises au même endroit, avec les quittances.