Malfaçons : quels recours contre l'artisan, le constructeur ou le vendeur de la maison ?

Avant la réception, les garanties légales ne s'appliquent pas encore. L'entreprise doit simplement faire ce qu'elle a promis, selon le devis et les règles du métier.

1. Écrivez-lui par lettre recommandée avec accusé de réception. Décrivez le défaut, joignez des photos datées et fixez un délai raisonnable pour le réparer. C'est la mise en demeure.
2. Faites faire le travail par un autre, si elle ne réagit pas. Après la mise en demeure, vous pouvez confier la réparation à une autre entreprise, dans un délai et à un coût raisonnables. Vous demandez ensuite le remboursement à la première entreprise (article 1222 du Code civil).
3. Mettez fin au contrat si le manquement est grave. Si vous aviez pris une assurance dommages-ouvrage, elle peut alors payer la reprise des dommages graves.

Ne laissez pas la réception se faire sans écrit. Signez un procès-verbal qui liste chaque défaut sous forme de « réserve ». Vous pouvez retenir au plus 5 % du prix, en déposant cette somme chez un tiers. Consultez la réception des travaux.

Tout dépend de la nature du défaut et de la date où il est apparu. Les trois garanties et leurs exemples (fenêtre, électricité, plomberie) sont expliqués dans parfait achèvement, biennale, décennale.

Pour un dommage grave, écrivez à la fois au constructeur et à votre assureur dommages-ouvrage. Cet assureur doit vous répondre dans les 60 jours qui suivent votre déclaration complète. Il avance l'argent des réparations.

L'entreprise a disparu ? Son assureur décennal doit quand même payer. Son nom figure sur l'attestation décennale. Sinon, le liquidateur de l'entreprise peut vous le donner.

Commencez par trouver la date des travaux en cause. Le dossier de vente, les factures remises par le vendeur, l'acte du notaire et ses annexes vous la donnent. Pour des travaux de moins de 10 ans soumis à l'assurance obligatoire, l'acte devait dire si ces assurances existaient ou non.

Trois cas se présentent :

• Les travaux ont moins de 10 ans. La garantie décennale suit la maison : le constructeur est responsable envers le client et envers l'acheteur (article 1792 du Code civil). Vous pouvez agir contre les entreprises, leurs assureurs et la dommages-ouvrage, qui vous a été transmise avec la maison. Le vendeur est lui aussi traité comme un constructeur s'il a construit ou fait construire ce qu'il vous a vendu. C'est vrai même s'il a fait les travaux de ses mains.
• Pas de travaux récents, ou un défaut non couvert par la décennale. Il reste la garantie des vices cachés contre le vendeur. Elle vise un défaut invisible lors de la vente, qui rend le bien inutilisable ou le gêne tellement que vous ne l'auriez pas acheté, ou à un prix plus bas. Vous devez agir dans les 2 ans de la découverte. Les actes contiennent souvent une clause qui écarte cette garantie. Elle protège le vendeur particulier de bonne foi, mais pas celui qui connaissait le défaut. Un cas concret est détaillé dans la mérule et les vices cachés.
• Un logement neuf acheté sur plan. Votre interlocuteur est le promoteur, pas l'entreprise. Signalez les défauts visibles à la livraison, ou dans le mois qui suit votre entrée dans les lieux. Après la réception, il vous doit les garanties des constructeurs (article 1646-1 du Code civil).

Exemple. En 2026, vous achetez une maison. Le vendeur avait fait isoler les combles et refaire la toiture en 2021. Au premier hiver, des infiltrations rendent une chambre inutilisable. Les travaux ont moins de 10 ans et le dommage empêche d'utiliser une pièce. Écrivez donc :

1. au couvreur ;
2. à son assureur décennal, dont l'attestation doit être jointe à votre acte ;
3. à l'assureur dommages-ouvrage, s'il y en a un.

Si le vendeur avait refait la toiture lui-même, c'est contre lui que vous agiriez, au titre de la décennale.

1. Rassemblez les preuves : devis, factures, procès-verbal de réception, attestations d'assurance, photos datées, échanges écrits. Un constat de commissaire de justice, l'ancien huissier, fixe l'état des lieux. Une expertise, amiable ou ordonnée par le juge, établit la cause et le coût de la réparation.
2. Mettez en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Citez la garantie que vous invoquez et fixez un délai.
3. Tentez une conciliation. Le conciliateur de justice est gratuit. Pour un litige de 5 000 € au plus, cette tentative d'accord est obligatoire avant de saisir le tribunal judiciaire, sauf exceptions.
4. Saisissez le tribunal judiciaire avant la fin du délai de la garantie. Une simple lettre ne suffit pas à arrêter ce délai.

Pour un dommage important ou une maison achetée récemment, faites‑vous conseiller par un avocat. Le choix de la garantie et des personnes à poursuivre décide de l'issue. L'annuaire I Love Immo recense des avocats en droit immobilier. L'ADIL de votre département, service public d'information sur le logement, donne aussi un premier conseil gratuit. I Love Immo n'est ni avocat ni expert et ne peut pas juger votre dossier.

• Appartement en copropriété. Un problème sur les parties communes, comme la toiture, la façade ou les canalisations communes, est traité par le syndic, au nom de tous les copropriétaires. Signalez-le-lui par écrit.
• Sous-traitant. Vous n'avez pas signé avec lui. Agissez contre l'entreprise principale, qui répond de son travail.
• Travaux sans facture. Sans devis, facture ni attestation, il devient très difficile de prouver le contrat et de trouver l'assureur. Raison de plus pour exiger ces documents.
• Logement loué. La malfaçon gêne votre locataire ? Vous lui devez un logement décent pendant que vous poursuivez l'entreprise.
• Clause qui réduit les garanties. Une clause du devis qui réduit les garanties légales est considérée comme non écrite. Elle ne peut pas vous être opposée.

À lire aussi : les mentions du devis de travaux et l'acompte.

• Le recours dépend du moment : chantier en cours, après la réception, ou après l'achat de la maison.
• Les garanties des constructeurs passent à l'acheteur pendant 10 ans après la réception des travaux.
• Le vendeur qui a construit ou fait construire est traité comme un constructeur. Sinon, il reste les vices cachés, à faire valoir dans les 2 ans de la découverte.
• Commencez toujours par une lettre recommandée et une conciliation, et gardez toutes les preuves.
• Pour un dommage important, consultez un avocat avant la fin du délai de la garantie.