Permis de construire : quand il est obligatoire, le dossier à déposer et les délais

Il existe deux formulaires officiels (« cerfa ») :

• le *cerfa n° 1340617**, pour une maison individuelle et ses annexes : construction, agrandissement, garage, véranda ;
• le *cerfa n° 1340917**, pour les autres constructions : immeuble, local d'activité, bâtiment agricole, changement de destination avec travaux.

Si vous déposez la demande à plusieurs, une fiche complémentaire donne l'identité de chaque demandeur. Vous pouvez faire la demande en ligne. À Paris, c'est même obligatoire.

Pour tous les projets, le dossier contient :

1. un plan de situation, qui place le terrain dans la commune ;
2. un plan de masse, qui montre les constructions vues de dessus ;
3. un plan en coupe du terrain et de la construction ;
4. une notice qui décrit le terrain, ses abords et le projet (implantation, accès, matériaux, couleurs, plantations) ;
5. les plans des façades et des toitures ;
6. un document graphique, souvent un photomontage, qui montre le projet dans son environnement ;
7. deux photos : l'une du terrain dans son environnement proche, l'autre dans le paysage lointain.

D'autres pièces s'ajoutent selon le cas :

• pour une construction ou une extension neuve, l'attestation de prise en compte de la RE2020, décrite dans la RE2020 pour une construction neuve ;
• en zone de sismicité 3 à 5, l'attestation parasismique, présentée dans les zones sismiques.

Concrètement, si vous déposez sur papier :

1. Préparez 4 dossiers complets.
2. Ajoutez 5 exemplaires de plus du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe.
3. Gardez le récépissé que la mairie vous remet : il porte le numéro d'enregistrement de votre demande.

Deux mois pour une maison, trois mois pour les autres projets. Le délai part de la réception d'un dossier complet (article R*423-23 du code de l'urbanisme).

Dans le mois qui suit le dépôt, la mairie peut vous écrire. Elle peut réclamer des pièces manquantes, ou vous annoncer un délai plus long. Si des pièces manquent, vous avez trois mois pour les fournir.

À la fin du délai, la mairie prend un arrêté, c'est-à-dire une décision écrite. Il y a quatre réponses possibles :

• un accord ;
• un accord avec prescriptions, c'est-à-dire avec des conditions à respecter ;
• un refus ;
• un sursis à statuer, qui reporte la décision.

Si la mairie ne répond pas, vous obtenez en principe un permis tacite, sauf dans les cas où la loi prévoit l'inverse : voir le permis tacite.

En cas de refus, vous avez deux voies. Vous pouvez écrire au maire pour lui demander de revoir sa décision : c'est le recours gracieux. Depuis la loi du 26 novembre 2025, vous avez un mois pour le faire. Vous pouvez aussi saisir le tribunal administratif dans les deux mois. Attention : le recours gracieux ne prolonge pas ce délai de deux mois.

1. Affichez le permis sur le terrain dès que vous le recevez, et pendant tout le chantier. Le panneau doit mesurer plus de 80 cm et être visible de la voie publique. Les voisins ont deux mois à partir du premier jour d'affichage pour contester le permis.
2. Déclarez l'ouverture du chantier à la mairie, le jour où les travaux commencent.
3. Commencez dans les trois ans. Sinon, le permis n'est plus valable. Il ne l'est plus non plus si les travaux s'arrêtent plus d'un an. Vous pouvez le faire prolonger deux fois d'un an, si les règles n'ont pas changé. Demandez-le au moins deux mois avant la date limite.
4. Déclarez la fin des travaux : voir la déclaration d'achèvement et de conformité.

Pendant trois mois après avoir délivré le permis, le maire peut le retirer s'il l'estime illégal. C'est le cas, par exemple, d'un permis obtenu avec une surface inexacte. Si votre projet change en cours de route, un permis modificatif évite souvent de tout recommencer.

Le coût vient de deux postes : les taxes d'urbanisme et les professionnels qui préparent le dossier.

La taxe d'aménagement est la principale taxe. Elle se calcule sur la surface créée, avec une valeur nationale par m² et les taux de la commune et du département. Une résidence principale bénéficie d'une réduction de moitié sur ses 100 premiers m². Le calcul pas à pas, avec un exemple, est dans le calcul de la taxe d'aménagement.

D'autres frais peuvent s'ajouter, selon le cas : la redevance d'archéologie préventive et la participation pour le raccordement à l'égout. Les honoraires de l'architecte, du géomètre ou du dessinateur sont libres et dépendent du projet : demandez plusieurs devis.

• Bâtiment existant non conforme. Votre maison ne respecte pas certaines règles actuelles ? Depuis la loi du 26 novembre 2025, la mairie ne peut plus refuser pour ce seul motif une surélévation ou une transformation limitée. Il s'agit de règles d'implantation, d'emprise ou d'aspect (article L111-35). Une construction terminée depuis plus de dix ans bénéficie déjà d'une protection proche (article L421-9). Il y a des exceptions, notamment si elle a été bâtie sans permis.
• Démolition préalable. Si vous devez démolir avant de construire, vous pouvez demander la démolition dans le même dossier de permis de construire.
• Secteur protégé. Le dossier se dépose en 5 exemplaires. L'architecte des bâtiments de France, chargé par l'État de protéger le patrimoine, est consulté. Si un refus repose sur son avis défavorable, vous devez d'abord le contester devant le préfet de région.
• SCI et sociétés. Une société doit toujours passer par un architecte pour un permis de construire. Dans une commune de plus de 3 500 habitants, elle doit aussi déposer sa demande en ligne.
• Vente du terrain avant les travaux. Le permis peut être transféré à l'acheteur, si le vendeur et l'acheteur sont d'accord.

I Love Immo ne délivre pas d'autorisation d'urbanisme et ne vérifie pas si un projet respecte le PLU : c'est le rôle du service de l'urbanisme de la mairie.

À lire aussi : affichage du permis de construire : règles et preuve et plan de coupe, de masse, de situation : le dossier.

• Le permis de construire s'impose au-delà de 20 m² créés, ou de 40 m² en zone urbaine, et dès que l'extension fait dépasser 150 m².
• Cerfa n° 1340617 pour une maison, n° 1340917 pour les autres projets.
• La mairie a deux mois pour une maison et trois mois pour les autres projets, un mois de plus en secteur protégé.
• Le permis s'affiche, vaut trois ans, et le chantier s'ouvre et se termine par une déclaration en mairie.
• Le coût réel est surtout la taxe d'aménagement, calculée sur la surface créée.