Avant ou après l'acte : deux situations différentes
Avant l'acte, la vente peut tomber plus simplement : délai de rétractation de 10 jours de l'acheteur, condition suspensive non réalisée, comme un refus de prêt, ou accord des deux parties. Ces cas sont expliqués dans annuler un compromis de vente et le délai de rétractation de 10 jours.
Après l'acte, l'acheteur est propriétaire et la vente est publiée. Aucun délai de réflexion ne s'applique plus. Il faut un motif sérieux et une décision de justice.
Les motifs d'annulation après l'acte
| Motif | Qui peut agir | Ce qu'il faut prouver | Délai pour agir |
|---|---|---|---|
| Dol (mensonge ou silence volontaire) | La victime, souvent l'acheteur | Des mensonges ou une information décisive cachée exprès | 5 ans à partir de la découverte |
| Erreur | La victime | Une erreur sur une qualité essentielle du bien, qui n'est pas inexcusable | 5 ans à partir de la découverte |
| Violence | La victime | Une pression grave qui a forcé la signature | 5 ans à partir de la fin de la violence |
| Vice caché | L'acheteur | Un défaut grave, caché, antérieur à la vente | 2 ans à partir de la découverte |
| Prix non payé | Le vendeur | L'acheteur ne paie pas le prix | Selon le droit commun |
| Défaut de délivrance | L'acheteur | Le bien n'est pas remis au moment convenu | Selon le droit commun |
| Lésion | Le vendeur seulement | Un prix inférieur de plus des 7/12 à la valeur | 2 ans à partir de la vente |
Sources : articles 1130 à 1144, 1654, 1674 à 1685 et 2224 du code civil.
Le dol et l'erreur
Le dol, c'est obtenir l'accord de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. C'est aussi cacher volontairement une information que l'on sait décisive pour lui (article 1137 du code civil). Taire seulement votre propre estimation de la valeur du bien n'est pas un dol.
Exemple. Un vendeur affirme que la maison n'a jamais été inondée. Des voisins et des factures prouvent le contraire. L'acheteur peut demander l'annulation, ou garder la maison et demander des dommages et intérêts.
L'erreur porte sur une qualité essentielle du bien, par exemple une constructibilité promise qui n'existe pas. Elle doit être excusable : un acheteur qui n'a pas lu un document remis aura du mal à l'invoquer.
Le vice caché
C'est le motif le plus courant après une vente. Il est détaillé dans vice caché : ce que risque le vendeur. L'acheteur peut demander l'annulation ou une baisse du prix.
Le prix non payé
Si l'acheteur ne paie pas, le vendeur peut demander la résolution de la vente, c'est-à-dire son effacement (article 1654 du code civil). Pour un immeuble, le juge peut d'abord accorder un délai à l'acheteur. En pratique, ce cas est rare : le prix passe par le compte du notaire le jour de l'acte.
La lésion
La lésion protège le vendeur qui a vendu beaucoup trop bas. Il peut demander l'annulation si le prix est inférieur de plus des sept douzièmes à la valeur du bien au jour de la vente (articles 1674 et 1675). Il a deux ans à partir de la vente. L'acheteur peut alors rendre le bien ou le garder en payant un complément.
Exemple. Un bien vaut 240 000 €. Les sept douzièmes de cette valeur font 140 000 €. La lésion n'est donc possible que si le prix de vente est inférieur à 100 000 €.
Que se passe‑t‑il si la vente est annulée ?
Chacun rend ce qu'il a reçu : le vendeur rembourse le prix, l'acheteur rend le bien. Le juge peut ajouter des dommages et intérêts. La décision est publiée au service de la publicité foncière.
Le crédit de l'acheteur tombe avec la vente. Il rembourse à la banque les sommes débloquées et les intérêts déjà courus. La banque peut facturer des frais d'étude, limités à 0,75 % du prêt et à 150 € au plus (Service-Public.fr).
Les cas particuliers
- Une offre acceptée, pas encore de compromis. Le vendeur est déjà engagé. Voir offre acceptée avant le compromis.
- Une vente en viager. Le prix dépend d'un aléa, la durée de vie du vendeur, ce qui change l'analyse : faites‑vous conseiller.
- Une vente aux enchères ordonnée par le juge. La garantie des vices cachés n'y joue pas.
- Un diagnostic erroné. L'acheteur peut aussi se retourner contre le diagnostiqueur, sans forcément annuler la vente.
Un procès est long et coûteux. Avant toute action, un avocat ou votre notaire peut évaluer vos preuves et proposer une solution amiable. I Love Immo n'est ni avocat ni notaire et ne peut pas juger votre cas.
À lire aussi : conditions suspensives : lesquelles, que se passe‑t‑il ?, dépôt de garantie et indemnité d'immobilisation à la vente.
Ce qu'il faut retenir
- Après l'acte, seule une décision de justice peut annuler une vente.
- Les motifs sont limités : dol, erreur, violence, vice caché, prix non payé, défaut de délivrance, lésion du vendeur.
- Le délai est de cinq ans à partir de la découverte pour le dol et l'erreur, de deux ans à partir de la vente pour la lésion.
- Seul le vendeur peut invoquer la lésion, au-delà des sept douzièmes de la valeur.
- Si la vente est annulée, le crédit de l'acheteur tombe aussi.
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Questions fréquentes
Acheteur et vendeur peuvent‑ils annuler la vente d'un commun accord après l'acte ?
Pas par un simple courrier : l'acte authentique est publié et l'acheteur est propriétaire. Revenir en arrière suppose en pratique un nouvel acte chez le notaire, avec de nouveaux frais et des conséquences fiscales. Demandez au notaire d'étudier la solution la moins coûteuse avant de décider.
L'acheteur peut‑il demander l'annulation parce qu'il a payé trop cher ?
Non. La lésion, c'est-à-dire un prix très éloigné de la valeur, ne profite qu'au vendeur. Un acheteur qui estime avoir trop payé ne peut agir que s'il prouve un autre motif, comme un mensonge du vendeur sur un point décisif.
Que devient le prêt de l'acheteur si la vente est annulée ?
Le prêt tombe aussi. L'acheteur rembourse à la banque les sommes déjà débloquées et les intérêts courus. Elle peut ajouter des frais d'étude, plafonnés à 0,75 % du prêt sans dépasser 150 €.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 19 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 19 octobre 2026
- Articles 1130 à 1144 du code civil (erreur, dol, violence, point de départ du délai)Légifrance
- Articles 1674 à 1685 du code civil (rescision de la vente pour lésion)Légifrance
- Article 1654 du code civil (résolution de la vente pour défaut de paiement du prix)Légifrance
- Article 2224 du code civil (prescription de cinq ans)Légifrance
- Que devient le crédit immobilier lorsque la vente est annulée ? (fiche vérifiée le 27 août 2025)Service-Public.fr
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